浅议破产管理人对待履行租赁合同的解除权

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1、浅议破产管理人对待履行租赁合同的解除权浙江中圣律师事务所　何俊【摘　要】《企业破产法》赋予了破产管理人对待履行合同的特别解除权。但实务中管理人对破产申请受理时尚未履行届满的房屋租赁合同行使解除权时，往往因承租人利益受损且难以得到赔偿而受到承租人的对抗，致使债务人财产的管理和破产财产的变价程序不能顺利进行。本文针对此类问题，就破产管理人对待行房屋租赁合同行使解除权的合法性进行分析总结、对管理人正当行使解除权的程序问题进行讨论，并对管理人作出解除租赁合同中的价值权衡进行简单解析，最后对合同解除后承租人利益填补的问题和管理人的应对

2、思路作了简单探讨。【关键字】企业破产；租赁合同；管理人；合同解除权；损害赔偿；破产债权某县某公司以企业明显丧失偿债能力，不能清偿到期债务为由向人民法院申请破产，人民法院予以裁定受理并依法为其指定了管理人。管理人在接管债务人财产的过程中，发现其中有大量房屋对外出租，租赁期限截至破产受理裁定之日尚有半年至数年不等。管理人为方便破产财产管理及有利破产财产变价，向各承租人提出解除租赁合同，但部分承租人以租金已缴足及租赁物新经承租人装修等理由拒绝腾空或提出高额补偿要求，致使管理人与承租人之间关系紧张，破产财产管理变价工作陷入停滞状态。

3、前述案例中的问题，在较多企业破产案里管理人于接管债务人财产的过程中都会碰到。因债务人在申请破产之前，往往由于陷入经营困境而一方面生产规模缩小甚至生产停顿、一方面大量房屋空置，因此将空余房屋出租取得租金便成为企业在申请破产前常见的一种自救手段。而《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）赋予管理人在企业破产案中特殊的合同解除权，管理人在面对这种情况时也倾向于解除租赁合同以便于管理租赁房屋以及保持和提高租赁房屋的变价价值，但实务中承租人常因其利益受损而与管理人解除行为对抗，反而不利于破产程序的顺利进行和债权人的整体利益。

4、因此需要就破产管理人对待履行房屋租赁合同行使解除权的合法性、正当性进行一些探讨。一、管理人就租赁合同行使解除权的法律依据合同解除权是合同当事人依合同约定或法律规定而享有的解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债

5、务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《合同法》上述规定即分别为约定合同解除权、法定合同解除权。破产管理人对于破产企业作为当事人的合同的解除权，应属于《合同法》第九十四条第一款第（五）项所列情形，即由《破产法》第十八条规定的情形：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未

6、通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”仅从该条规定来看，管理人可以解除的合同只需满足两项条件：其一，合同是在破产申请受理前成立；其二，合同双方即债务人和对方当事人均未履行完毕。因此单就法律规定而言，管理人就租赁合同行使解除权只需依据两点：其一，租赁合同是在债务人的破产申请被人民法院受理之前成立；其二，租赁合同双方均未履行完毕。其中对于第一点，对于在破产申请受理之后才接管债务人财产的管理人，有解除需要的租赁合同无疑都是在破产申请受理之前由债务人与承租人订立并成立的。而对于第二点，常有承

7、租人以租金已足额缴纳、承租人已履行合同义务为由提出异议，但租赁合同具有继续性的重要特点，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有保管租赁物、返还租赁物等主要义务以及通知的附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同的过程中；同样债务人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于履行租赁合同的过程中。因此根据《破产法》第十八条的规定，管理人有权继续履行或单方解除成立于破产申请受理之前、租期尚未届满的租赁合同有其法律依据。二、管理人就租赁合同行使解除权的程序问题虽然管理人根据《

8、破产法》有权继续履行或单方解除租赁合同，但该解除权的行使必须是正当的、符合法律程序要求的。《合同法》对于当事人行使合同解除权的一般要求，是把“通知”作为解除合同的法定程序：《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合