租赁合同任意解除权

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1、租赁合同任意解除权合同中约定任意解除权条款法律问题探析[摘要]本文首先通过定期租赁房屋的案例，提出了合同约定任意解除权的问题。随后在对合同任意解除权的含义和性质进行论述的基础上，考察了《合同法》对约定任意解除权的态度，并进一步对约定任意解除权条款的效力进行了分析，最终提出了除法律直接规定的任意解除权主体外，其他任何主体均不得通过合同中约定的条款任意解除合同。[关键词]合同；任意解除权；约定一、约定任意解除权条款问题的提出132008年1月11日，甲与乙在房屋中介的介绍下签订了《房地产租赁居间服务合同》，合同约定甲将其所有的一套90

2、平米的住宅房屋出租给乙居住使用。租赁期限3年，即自2008年1月18日至2011年1月17日。租金为3000元/月。同时该合同第十条违约责任条款下的第4项规定：“双方任何一方提前退租均属于违约行为，需要提前一个月通知对方，并给付对方一个月租金作为赔偿金。如果承租人提前退租，则出租人对已收取的租金整月剩余部分要返还给承租人。”合同生效后双方如约履行了合同。但在2009年2月，乙却向甲提出退租，并称愿意按照合同第十条第4项的规定向甲支付3000元的违约金作为赔偿金，且同时要求甲返还其已支付的第二年剩余的十个月的租金共计3万元。甲不同意

3、乙提出的退租及返还租金的请求，并要求乙继续履行合同。2009年4月，乙向法院提出诉讼，请求根据双方合同的约定提前解除与甲订立的租赁合同。同时，要求甲返还全部的剩余租金。13本案在审理的过程中引起了很大的争议，主要的焦点问题就是上述合同中第十条第4项关于租赁双方当事人可以随时退租的条款是否有效。而这个实践中所引发的问题恰恰正是我国目前立法和理论上鲜有涉及的约定任意解除权的问题。由于我国《合同法》分则赋予了部分有名合同主体对合同的任意解除权，而《合同法》总则却对合同的任意解除权问题未做任何规定。所以在实践中，对不属于《合同法》分则规定

4、的由当事人直接约定的任意解除权的出现如何理解和认定，观点也不尽相同。就本案这种在合同中直接约定双方可以随时解除合同的条款而言，一种观点认为既然合同中的任意解除权条款是双方合意的结果，属于约定的合同解除权，应该承认其效力。乙方只要支付违约金就可以解除合同。另一种观点则认为，根据合同法之规定，约定一方解除合同必须是有条件的，只有在约定的条件成就时，当事人可以解除合同。而本案中的房屋租赁合同并没有约定解除合同的条件，所以承租方无权直接解除合同。据笔者的考察，以上这种含有约定任意解除权条款的合同在实践中并不是个篇二：房屋租赁合同的解除权房

5、屋租赁合同的解除权一、租赁合同的解除权房屋租赁合同一经订立，双方均应按照约定全面履行自己的义务，任何一方不得擅自解除合同。但在达到合同约定的解除条件或者法律规定的解除条件下，权利方可以提出解除合同。解除合同的情形大致有如下几种：1、经双方协商一致，可以解除合同。2、对不定期租赁合同或视为不定期租赁的合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。（合同法219条）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重

6、结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。（司法解释第7条）4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。135、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。6、法律规定的其他情形，主要包括：因合同内容违法由国家有权机关决定撤消而导致合同解除;承租人利用租用房屋进行违法活动出租人要求解除合同。7、因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可

7、以解除合同。8、租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。13因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除。如承租人擅自搬离租赁房屋，停止履行合同，使租赁关系无存续必要而导致的房屋租赁合的解除。依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。这种情况属于承租人违约，从严格的法律意义上看，并不应当受到法律

8、支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。二、合同解除权消灭的情形在判断合同解除权是否已经消灭，主要从以下四种情形分析