111【房地产】常奥策划报告-2

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1、第三部分：项目产品策略1项目分期发展策略1.1项目分期开发原则综合考虑地块现状，以监控即将开通的黄河路为首选开发地块；各分期开发中要充分考虑水系的完整性和连续性；各分期开发中要充分考虑公建配套布局的兼顾性；分期过程中要充分考虑首期引爆市场后，后几期能持续升温之特点；首期发展用地面积可少于200亩。1.2建筑类型的选择采用多层洋房为主，别墅为辅，以及适量的小高层洋房、小户型公寓具体描述如下1、多层洋房：4层半高级洋房：首层还私家花园，顶层带阁楼、层顶花园6层半高级洋房（或5+1）顶层带阁楼（或中空复式）首层带私家花园顶层带

2、屋顶花园2、别墅2-4联联排别墅（2-3层），私家花园，户均一个车位，顶层露台作屋顶花园4层叠加式别墅：首层带私家花园，顶层带露台屋顶花园3、小高层洋房/公寓9-11层电梯洋房，地下停车场4、小户型公寓34层40・70平米国际公寓，设地下停车场或人防。1.3项目分期开发计划:根据项目地块自身开发条件，以及市场容量，现项目划分为4个开发期：如下图:第一期：地块最南面即临黄河路一面以地块东南角为起点、横向或纵向划出200亩地块作为第一期开发，并且在该区域划出地理位置最优越，交通条件最好的一块作为项目的首期第一组团，即项目的核

3、心启动区。第一期的住宅类型建议为：6层半高级洋房，4层半高级洋房，2-3层2联别墅。本期以洋房为主，联排别墅为辅，且还要将洋房和别墅的区域明显分开第四期：地块最北面，即内部规划道路以北的区域。该地块监控沪宁高速，既是项目开发难点，又是整个项目的利益归属点;第四期的住宅建筑类型建议为：6层半高级洋房9-11层小高层。第二期、第三期：以内部规划道路以南，第一期200亩以外的所有地块，原则上将二、三期平均划分，但可根据地块现状及规划思想灵活掌握。第二、第三期住宅建筑类型建议：4-6洋房联排、高级洋房高层电梯洋房国际公寓本期主要

4、以多层洋房和别墅为主，为了减轻后期提高容积率的压力，配备少量的小高层；具体的建筑类型配比视市场情况而定。1.4分期发展的策略方针通过上述分期开发原则奥园的一贯模式和项目自身特点，初步制定各分期发展策略方针如下：第一期：以“品牌+生活方式+奥园的参照+产品+价格”推动首期的热销;第二期：以“产品+生态环境+品牌+生活”方式推动第二期的热销；第三期：以“产品+生态环境+教育+服务推动”第三期的热销；第四期：以“产品+生态环境+教育+服务+文化”推动第四期的热销。最终拉动项目的利润最大化。1・5项目总平面布局要点建议：1.5.

5、1主轴线建议：项目南北呈长方形，建议项目的主轴线以奥林匹克大厦为起点，南北呈龙型蜿蜒贯穿整个小区I（如图）：原因之一：常州市俗称龙城，一种龙文化的延袭；原因之二：便于小区内交通组织及主干道的布局。原因之三：便于通过主轴线，将小区内完全不同的两种物业类型（别墅、洋房），在平面布局上分离开来互不干扰。原因之四：便于社区内公建配套的布局；原因之五：通过主轴线将第四期地块与前期有机的连系在一起；原因之六：通过纵向主轴线布局可延伸若干条横向的次轴线。1.5.2首期开发分期建议根据地块现状及各分期计划，首期开发分期有如下方向。各方案

6、分析如下:方案优势劣势■方案11、临街面大、较易形成开发气势；2、横向开发可以方便多种物业类型同时开发，互为造势3、利于首期商业的开发1、开发时间长、投资大、开盘前形象难以保证；2、可利于独立组团的形成；3、后期开发对前期影响不太大4、难以形成大面积集中绿地；5、可利水资源的利用和延续性处理6、可利用样板区的构成方案21、有利于项目样板区及核心启动区的形成；2、可以形成相对独立完整的组团；3、1.1期可大可小、相对灵活；4、有利于项目快速启动；5、有利于成本控制。1、不易具备多种物业类型同时开发；2、所受施工影响时间较长

7、综上分析：方案2比方案1更具优势，故此1.1期建议设在项目地块东南角。2顶目总体规划设计2.1主题概念在总体规划中的体现运动的体现：奥林匹克运动大厦社区运动系统高尔夫球场健康环境跑前径教育的体现：奥林匹克学校青少年素质训练基地高尔乐园生态的体现：生态农庄生态湖高尔夫球场文化的体现：奥林匹克文化广场奥林匹克文化长廊2.2总体规划原则(1)可持续发展原则：在规划过程中，合理的、科学的利用自然资源，维护资源的再生能力，并使环境得到最大保护(2)生态原则在规划中正确处理保护培育与开发之间的关系及方法，达到保持生态平衡、各因素协调

8、有序发展的规划目标。(3)特色原则在对常州的江南城市特色及内容研究基础上,对自有资源环境和发展的合析，基础上确立规划的整体氛围和风格。(4)持续原则规划项目应促进整个区域环境、社会的持续协调发展；并且在规划和管理上都是持续性的。(5)系统原则—个社区的规划要重点由社会系统、生态系统、经营管理系统以及文化系统组成，规划