3、的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，然后根据发展商提供的基本资料，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
第二节 项目投资营销的具体内容
一、 项目用地周边环境分析
１、 项目土地性质调查
l 地理位置
l 地质地貌状况
l 土地面积及其红线图
l 七通一平现状
２、 项目用地周边环境调查
l 地块周边的建筑物
l 绿化景观
l 自然景观
l 历史人文景观
4、
l 环境污染状况
３、 地块交通条件调查
l 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
l 项目对外水、陆、空交通状况
l 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
４、 周边市政配套设施调查
l 购物场所
l 文化教育
l 医疗卫生
l 金融服务
l 娱乐、餐饮、运动
l 生活服务
l 游乐休憩设施
l 周边可能存在的对项目不利的干扰因素
l 历史人文区位影响
二、 区域市场现状及其趋势判断
１、 宏观经济运作状况：
l 国内生产总值
1) 第一产业数量
2) 第二产业数量
3) 第三产业数量
5、
4) 房地产所占比例及数量
l 中国房地产开发业景气指数
l 国家宏观金融政策
1) 货币政策
2) 利率
3) 房地产按揭政策
l 固定资产投资总额
1) 全国及项目所在地
2) 其中房地产开发比重
l 社会消费品零售总额
l 商品零售价格指数
1) 居民消费价格指数
2) 商品住宅价格指数
l 中国城市房地产协作网络信息资源利用
２、 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
l 项目所在地的居民住宅形态及比重
l 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
l 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
6、
l 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
３、 项目所在地房地产市场总体供求现状
４、 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
５、 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
６、 商品住宅客户构成及购买实态分析
l 各种档次商品住宅客户分析
l 商品住宅客户购买行为分析
三、 土地ＳＷＯＴ分析
１、 项目地块的优势
２、 项目地块的劣势
３、 项目地块的机会点
４、 项目地块的威胁及困难点
四、 项目市场定位
１、 类比竞争楼盘调研
l 类比竞争楼盘基本资料
l 项目户型结构详析
l 项目规划设计及销
7、售资料
l 综合评判
２、 项目定位
l 市场定位
1）区域定位
2）主力客户群定位
l 功能定位
l 建筑风格定位
五、 项目价值分析
１、 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
l 商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法
1）选择可类比项目
2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征
4）对比并量化本项目同各类比项目
