4、析 １、 项目土地性质调查 l 地理位置 l 地质地貌状况 l 土地面积及其红线图 l 七通一平现状 ２、 项目用地周边环境调查 l 地块周边的建筑物 l 绿化景观 l 自然景观 l 历史人文景观 l 环境污染状况 ３、 地块交通条件调查 l 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 l 项目对外水、陆、空交通状况 l 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ４、 周边市政配套设施调查 l 购物场所 l 文化教育 l 医疗卫生 l 金融服务 l 娱乐、餐饮、运动 l 生活服务 l
5、 游乐休憩设施 l 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 l 历史人文区位影响 二、 区域市场现状及其趋势判断 １、 宏观经济运作状况： l 国内生产总值 1) 第一产业数量 2) 第二产业数量 3) 第三产业数量 4) 房地产所占比例及数量 l 中国房地产开发业景气指数 l 国家宏观金融政策 1) 货币政策 2) 利率 3) 房地产按揭政策 l 固定资产投资总额 1) 全国及项目所在地 2) 其中房地产开发比重 l 社会消费品零售总额 l 商品零售价格指数 1) 居民消费价格指数 2) 商品住
6、宅价格指数 l 中国城市房地产协作网络信息资源利用 ２、 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 l 项目所在地的居民住宅形态及比重 l 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 l 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 l 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ３、 项目所在地房地产市场总体供求现状 ４、 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ５、 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 ６、 商品住宅客户构成及购买实态分析 l 各种档次商品住宅客户分析 l 商品住宅客户
7、购买行为分析 三、 土地ＳＷＯＴ分析 １、 项目地块的优势 ２、 项目地块的劣势 ３、 项目地块的机会点 ４、 项目地块的威胁及困难点 四、 项目市场定位 １、 类比竞争楼盘调研 l 类比竞争楼盘基本资料 l 项目户型结构详析 l 项目规划设计及销售资料 l 综合评判 ２、 项目定位 l 市场定位 1）区域定位 2）主力客户群定位 l 功能定位 l 建筑风格定位 五、 项目价值分析 １、 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 l 商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 1）选择可类比项目 2）确定
8、该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重 3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征 4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 l 类比可实现价值决定因素
