浅析商业管理中的电梯维保

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1、......浅谈商业管理中的电梯维保随着城市化进程的加速,高层建筑不断的增多，随之而来的是人们对电梯的依赖性越来越强电梯的拥有量与日俱增,仅以北京CBD万达广场为例目前不含酒店内电梯就已达到93台。电梯已经成为和我们日常生活、工作关系非常密切的设备之一，在我们的生活中也变的越来越重要。电梯的运行安全在商业工程设备管理中也有很大的比重。电梯作为现代建筑、特别是在高层建筑中的一项重要设备，运行是否安全、正常很大程度上也反映出了我们对设备的管理水平的高低。电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、

2、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见，电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有：一是电梯制造商直属的维保公司：二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，依照《特种设备安全监察条例》取得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。目前我们万达的商管公司都没有自己的电梯维保公司一般都是以分包的形式承包给专业的电梯维保公司进行电梯的维修保养工作，但电梯的运行质量却由商管（物业）公司直接对客户负责，商管公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。学习好帮手......维护与监管、专业

3、与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量？作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平就成为了我们的工作重点。一、以诚相待、共同参与     很多商管公司管理者都有这样一种看法：商管所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，商管公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数商管公司认为，电梯维保公司与商管公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从商管公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到商管公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。     在之前商管公司时曾出现过一幕：商

4、管公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执——一段时期公司所管理的销售型写字楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。商管公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事；电梯公司维保人员指责商管电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。    平心而论，商管学习好帮手......公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题——一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题——双

5、方互不信任、相互推诿。    商管公司把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过每月做2—3次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在商管公司。商管公司应当搞好内部与安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使用环节的安全，并做好至少每周1次的电梯自检，并记录。商管公司也可通过广场的文化建设，大力开展宣传教育活动，倡导爱护、保护公共设施设备。让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂、乱画，长时间遮挡电梯轿厢厅门；教育乘客在乘梯时不乱按按钮，例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让客户明白，自己既是电梯的使用

6、者，也是电梯费用的”埋单者”。摆明了利害关系，有利于物业管理。只有双方秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。二、制定计划、有的放矢     每个学习好帮手......电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告（作业单），由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者浏览过多家电梯维保公司的保养（维保）作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位（部件）的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外，很多检查项目只能做到走马观花。那么，如何确保电梯维保

7、工作的质量呢？笔者认为，有针对性地编制商管公司工程部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。     在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断；“闻”即对关键设备和关键部位（特别是电气设备）是否有异味进行确认；“问”是了解乘梯人员的感受；“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有