绍兴越红房地产项目尽职调查报告上会申报

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1、中投信托有限责任公司中投•越红地产集合资金信托计划项目申报书暨尽职调查报告经办业务部门：信托业务四部日期：2013-5-8声明与承诺参与尽职调查的全休人员郑重声明，谨对此申报书及尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。第一信托经理（签名）:陆一卿第二信托经理（签名）：韩炜部门负责人（签名）:马军信托项目要素表信托项目名称中投•越红地产集合资金信托计划信托项目规模114000-15000万元信托报酬（年化率和金额）约1.3%/年收益率（年化）待定管理运用方式主动管理信托项目期限

2、24个月，满18个月之日可提前终止营销方案平安银行杭州分行代理发行交易对手2期望资金到位肘间6月初监管银行（若有）待定法律顾问（若有）金杜律师事务所杭州分所评估机构（若有）浙江众诚房地产评估事务所有限公司其他（若有）k应列明信托项目项下信托规模，明确上限与下限；属系列性业务的，请注明系列设置方案（总规模.单体项目规模限制L2、本指引所称交易对手，是指实际使用投融资资金或对信托财产承担负债的主体。如果是系列项目，请明确交易对手选择标准。第一章信托项目概述二、信托项目交易结构说明三、信托财产的管理运用第二章交易对手及其他交易

3、主休尽职调查一、交易对手基本情况及分析二、其它交易主体基本情况及分析第三章标的项目尽职调查—、标的项目基本信息和进展状况二、投融资标的项目财务效益分析第四章信托项目还款来源分析第五章信托项目优劣势分析及风险揭示一、信托项目整体优劣势分析二、信托项目主要风险揭示与应对措施分析第六章增信措施尽职调查一、主要增信措施二、其他增信措施（若有）第七章必备法律文件第八章信托项目综合结论附件第一章信托项目概述一、信托项目背景（—）信托项目来源本项目由平安银行杭州分行推荐。交易对手绍兴市越红房地产开发有限公司是一家以注册地绍兴市为主要开

4、发地区的中型房地产开发企业，目前，企业正在开发位于绍兴市越城区袍江区块内的“江南名苑”项目，希望与我司合作，以融资形式帮助企业完成该项目开发。经初步考察，形成如下报告。（二）主要交易对手委托人及受益人：符合法律规定的合格投资者；受托人：中投信托有限责任公司（简称“中投信托”）；交易对手：绍兴市越红房地产开发有限公司（以下简称“越红地产”或“交易对手”）；抵押人：绍兴市越红房地产开发有限公司；保证人：浙江越红控股集团有限公司（以下简称“越红控股”）和越红控股实际控制人金兴全、金仙花夫妇（以下简称“金兴全夫妇（三）项目期限2

5、4个月，满18个月对应日可提前终止。二、信托项目交易结构说明中投信托信托报酬管理交易流程如下：1、信托计划项下交易对手及相关方和受托人分别签订《信托贷款合同》、《抵押合同》、《保证合同》等法律性文件，办妥土地抵押登记及强制执行公证等相关手续；2、中投信托发行信托计划，募集资金；3、中投信托以信托资金向交易对手发放信托贷款；4、交易对手取得信托贷款后，专项用于江南名苑项目建设。5、交易对手按约定向中投信托按时足额支付信托贷款本息；6、交易对手根据账户监管协议的约定按照双方约定的时间进程和比例归集账户沉淀资金，以确保信托计划

6、按时顺利终止清算。7、受托人向投资者分配信托本金和投资收益，信托计划终止。三、信托财产的管理运用（一）信托财产管理运用方式、资金用途本信托计划总规模1.4-1.5亿元，拟以全部信托计划资金向交易对手发放信托贷款，贷款利率12%/年。越红地产应于信托计划成立后，每个自然季度末月的20日支付当期利息，在信托贷款期限届满24个月之日或贷款期限届满18个月提前还款之日归还贷款，利随本清。信托计划期限2年，满18个月对应日交易对手可选择提前一次性还清贷款本息。若提前还款，则信托计划提前终止。交易对手应将本次融资资金全部用于其江南名

7、苑项目建设。为确保交易对手履行按时足额支付贷款本息的义务和责任，信托计划设置了国有土地使用权抵押、越红控股和金兴全夫妇提供连带责任保证的担保措施。本信托计划项下信托财产的管理与运用由受托人、保管银行、监管银行共同完成。各方根据本信托计划下的相关合同与协议履行各自的职责。（二）资金监管措施、资金归集措施1.交易对手在监管银行处开设监管账户，其取得的信托计划资金将根据与受托人、监管银行签订的三方账户监管协议的规定专项用于江南名苑项目的开发建设。2、归集信托贷款到期前，交易对手需按以下方式归集资金至监管账户，归集的资金优先偿还

8、信托贷款。交易对手归集沉淀资金进度表时点归集资金比率信托贷款期限满22个月末信托贷款本金的30%信托贷款期限满24个月末信托贷款本金的100%及未付利息同时，在预售收入、本笔融资及先期投入之和达到预计工程款130%后，超过部分预售收入的40%需沉淀在监管账户不得使用。该项监管措施与项目临近结束时的沉淀资金措施按孰高者