广州市森语星园项目策划全案

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1、广州市“森语星园”纯住宅洋房的房地产项目市场调研报告一、刖B二、项目概况1、地理位置2、项目简介3、项目基本经济技术指标三、广州市房地产发展状况1、广州市房地产发展状况2、广州市地产价格水平3、住宅类物业近期市场特点4、区域市场主耍楼盘概况四、本案SWOT分析五、木案市场定位及项目定位1、市场总定位2、项目定位3、客户群定位六、价格及价格策略1、价格匣定标准2、价格走势策略3、价格4、销售价格的制定七、销售策略1、销倍时机2、推盘方式3、销售方式4、付款方式5、优惠政策（价格折让）6、销倍计划7、销售策略八、广告及推广1、木案广告宣传推广整体思路2、木案广告费用预算3、

2、广告策略1）、公共传播媒体2）、户外媒体3）、印刷媒体4）、PR活动策划5）、广告投放计划6）、广告宣传各阶段费用安排九、楼盘包装及项H价值提升建议十、各阶段工作计划表wwwJdcsky.cn一、前言市场如战场，瞬息力变。在这战场上，关健在于时刻保持着清腥的头脑，密切跟踪市场，细分市场,发掘市场,才可能发现市场机会,通过缜密论证和科学分析,制订出“上兵伐谋”的营销策略,才可能立于不败Z地。而科学的策划是项目成功的基石z—。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是本盘第一的追求，也是公司永远恪守的策划观。只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式,为项目实施全

3、程整合营销策划运作，项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。木专案组员将凭着创意性的策划理念、专业的代理经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本盘制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本盘的优势，提高木盘的总体索质和市场竞争力，令本盘推出市场，夺取绘人的销伟业绩，获得绘人的经济效益。木策略的执行将随时根据市场的变化作出调整，做到专业、创意、实效的追求。藉此，根据市场调研分析，紧紧用绕开发前期关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所冇资源，扬长避短，努力实现本盘的成功与强

4、势营销。二、调研内容1.对广州市宏观环境的调研；2.宏观经济以及市政规划；3.广州市房地产现状；4.项目自身情况调研；5.产品的整体研究与特征分析；6.项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）；7.产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）；8.需求市场调研；9.未来三年内市民置业意:向；10.购买偏好（地段、价位、户型结构、面积，建筑风格设计，装修档次。配套设施重要性）；11.购买决策（决策参与，决策影响因素，信息渠道的重要性排序）；12.购买行为（适宜置业时期，销售行为主动性，付款方式）；13.购买价格支付能力；14.对物业的配套需

5、求；15.购买人群;16.竞争市场调研；17.基本情况。楼盘位置，占地面积，总建设而积，开发商，总投资，开工竣工口期，容积率，类别,档次及整体布置，装修材料，硬件设备，配套服务功能以及功能分区，公开销售日期，销售价格,开发期价格的变化情况，销售率，付款方式，银行按揭安排，车位配套，物业管理公司以及费丿1扎18.营销策略。目标客户选择策略，市场定位与宜传重点、，营销组合策略。三、调研方式1.房管，土地，规划等相关部门访谈；www.fdcsky.cn1.报纸文献资料收集与分析；2.网立占合作调研；3.项目自身情况调研；4.项目规划洽谈会；5.项H现场考察；6.有关人员访谈；

6、7.相关资料收集整理；8.需求市场调研；9.专项访谈问卷（200人次）；10.报纸公开问卷调查（400人次）；11.入室主体问卷（100人次）；12.统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）。四、各阶段工作计划表调研的组织与实施时间安排工作内容2003年5月5口就现冇规划方案专项讨论会2003年5月8日提交调研问卷样本及调研细化方案2003年5月10日报社联络，报纸问卷调整2003年5月10日宏观调研开始。走访开发区管委会，房管局，规划服务中心等。竞争市场调研开始，对广州市内以及开发区内竞争楼盘进行纤细调研2003年5月］3日5月17日报纸公开问卷见报，

7、访谈外商投资服务中心，三中，高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份2003年5月17日主体问卷调研阶段，走访小曲，企事业单位，私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；三类问卷数据库建立2003年5月24日报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；数据库数据录入2003年5月25日进行数据统计分析,市调报告（笫一稿）形成wwwJdcsky.cn2003年5月27日市场分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交2003年5月30日市调报告（修正稿）完成提交。五、项目概况1、地理位置木项目地块呈