前期物业管理公开招投标工作流程(暂定稿)

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1、响水县前期物业管理招投标工作流程（暂定稿）为规范我县前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《盐城市前期物业管理招投标实施细则》等有关法律法规，结合我县实际情况，制定本工作流程。一、招投标方式和范围（一）、招投标方式前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。（二）、招投标范围在同一物业管理区域内，凡建筑面积多层在3万平方米以上，高层住宅在1万平方米以上的住宅小区（含住宅小区内的非住宅物业）都应公开招标。有下列情形之一的特殊情况，经县住建局批准，可以采用协议的方式邀请招标

2、，选聘具有相应资质的物业服务企业：1、公开招标或者连续两次接受邀请投标人少于3个的；2、多层住宅在3万平方米以下、高层住宅在1万平方米以下的。二、招投标时限通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当在以下规定时限内完成招投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售30日前完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；（三）非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。三、招标步骤步骤一：招标前期准备（一）招标人应成立招标工作小组并确定招标组织成员。（1）法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组。11（2）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成

3、员总数的50%以上。（二）招标人根据要求，按有关规定编制招标文件、起草招标公告或投标邀请书初稿；（三）招标申请及招标备案招标人在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交填写好的《响水县前期物业管理公开招投标申请表》及《响水县物业管理项目招投标备案申请表》报县住建局物管科招标备案，招标人需提供以下招标备案资料：1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件：包括①项目立项批复②企业营业执照和组织机构代码证③税务登记证④资质证书⑤规划核准图（即总平面规划图，由规划办盖章，并说明物业用房的位置和面积）⑥建设工程规划许可证⑦国有土地使用证⑧施工许可证（以上查验原件，复印件上需盖单位公章）

4、2、《招标公告》或者《投标邀请书》；3、《招标文件》；4、物管用房位置与面积说明；5、负责项目招标事宜人员的介绍信或委托书；6、法律、法规规定的其它材料。重新选聘物业服务企业的，还应提供物业服务合同。（四）招标文件的内容11招标人应当根据招标项目前期物业管理的特点和需要，在招标活动开始前完成招标文件的编制和招标备案。招标文件需报物管科审核确认。所有招标文件制作在刊登招标公告前完成。前期物业管理招标文件应包括以下内容：1、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期）、相关设施设备、物业管

5、理用房配置等基本情况；2、物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求；3、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求；4、交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关

6、设施权利归属、服务收费方式等；5、物业服务内容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准；6、财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用管理；7、前期物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明；8、房屋质量保证文件和房屋使用说明情况；9、招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件；1110、评标标准和评标方法，废标认定原则；11、投标保证金的缴纳，对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等；12

7、、招标人、中标人违约的责任；13、招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等；14、其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。（五）物管科对申请表内容及相关备案材料进行审核，签字同意后方可进入下一程序。物管科对备案有异议的，在受理之日起3个工作日内向招标人提出，并出具整改意见书。没有异议的，同意发出招标公告或发出投标邀请书。步骤二：招标公告发布或投标邀请书发出招标人应制作招标公告并采用书面公告形式报物管科审核。（