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1、关于市场比较法区域因素修正方法改进的探讨矫德阳（中国地质大学（北京），北京 100083）[摘要]区域因素修正是不动产估价方法之一的市场比较法评估的重要内容，也是运用市场比较法估价的难点。以市场比较法的概念、原理、特点和适用范围为基础，探讨了有关区域因素修正的传统方法，总结传统修正方法的不足之处。在阅读文献的基础上，重点阐述了层次分析法、模糊数学法和回归分析法三种改进的区域因素修正方法，目的在于通过对传统区域因素修正方法的改进，减少估价人员在评估过程中的主观影响因素，相对客观的反映不动产价值，使评估
2、结果客观、精确、具有操作性和实用价值。研究结果表明，利用改进的方法对不动产进行区域因素修正，所得评估价格具有操作性和实用价值。[关键词]不动产估价；区域因素；修正；方法改进[中图分类号]F293.3 [文献标志码]A一、引言“土地是财富之母”“地者万物之本源，诸生之根苑也”，土地作为财产，在人类财富创造与财富积累过程中有着十分重要的作用。我国自20世纪80年代，先后进行了住房制度改革和土地使用制度改革，并分别建立了土地及房地产等不动产产权体系和交易制度。近年来，土地及房地产交易日趋频繁，不动产价格
3、评估成为社会经济主体之一并被广泛重视。不动产是指依自然性质或法律规定的不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人为添加附于土地并且不能分离的实体。最经典的不动产估价内涵的表述是，不动产拥有者、需求者、管理机构、信贷机构、征税机构、其他的个人或机构等，出于不同的目的和需要，对不动产进行的经济价值测算[[]朱道林.不动产估价[M].北京：中国农业大学出版社,2007.]。不动产估价本质上是对不动产价格形成过程的分析、判断与再现。对不动产价格进行合理的评估，不仅能为不动产交易提供
4、价值尺度依据，而且能有效地推进不动产交易业务的顺利进行，从而维护市场公开、公平的秩序，保障买卖双方的合法权益，实现国民经济的协调发展[[]杨中强.房地产估价市场比较法的改进与应用研究[D].安徽：西安理工大学,2010.]。市场比较法是不动产估价方法中最常用的方法之一，是公认的一种使用范围广、可靠性好、说服力强的基本估价方法[[]赵文娟.市场比较法在房地产估价中的应用[J].科技经济市场,2013（9）.-][[]中国资产评估协会.资产评估[M].北京：经济科学出版社,2011.]。而其中的区域因素
5、是影响不动产价格主要因素之一[[]吴利明.房地产价格评估研究[J].经济师,2013(9).]，其修正工作量较大、且把握被比较的各个因子及修正系数确定，被认为是市场比较法的难点和关键之一。学者们关于对市场比较法方法的改进多是从整体入手的，将模糊神经网络法引入市场比较法定量模型对不动产价格进行评估分析，增强评估结果客观性[[]柳俊峰.基于模糊神经网络的市场比较法在土地估价中的应用[J].数字技术与应用,2013(7).]；或是在可比实例选取方法上进行优化[[]YangN,ZhengJW.Researc
6、honOptimizationModeof Comparable CaseSelectionProcessinthe Market ComparisonApproach[C].Proceedings-20114thInternationalConferenceonInformationManagement,InnovationManagementandIndustrialEngineering,ICIII2011,2011.]，如将灰色关联分析法[[]丁红梅,杜葵,冯剑，等.灰色关联分析方法在房地产
7、市场比较法的评估案例选取中的应用[J].河北工业科技,2013(6).]和聚类分析法[[]WangJW,WangYJ,WangXD.CreativeApplicationofClusterAnalysisinSelectingthe Comparable Propertiesof Market ComparisonApproach[C].Proceedingsofthe4thInternationalConferenceonInnovation&Management,VolsIandII,2007.
8、]考虑到可比实例选取过程中，获得与待估不动产最接近的案例。随着信息技术的发展，GIS技术应用到了区域因素修正中，并用于开发了一种自动修正的可视化系统[[]冯右骖.改进市场比较法中区域因素修正的GIS方法[J].中国土地科学,2008（12）.]。其他有关区域因素修正方法改进的研究相对较少。本文研究了传统区域因素修正方法的不足之处，在阅读有关不动产估价和市场比较法的文献基础上对区域因素修正改进的方法进行了探讨，通过对区域因素修正方法的改进，意在寻求科学合理的方法减少在不
