市场比较法修正参数重建探讨

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1、市场比较法修正参数重建探讨摘要：在现行估价实务中，市场比较法是应用最广泛的方法，尤其是交易市场发达的估价对象类型，当运用两种方法来确定估价对象的价格时，市场比较法是估价人员必选的方法。本文探讨的修正体系以住宅房地产为例，工业和商业房地产的修正参数探讨将于以后在此基础上进行修改与调整。关键词：市场比较法；评价体系；案例；新参数市场比较法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一,也是一种很成熟的估价方法。随着我国不动产业的发展，房地产市场的日益发达,房地产交易日渐活跃成熟,市场比较法在房地产估价中已经处于

2、主导地位。因此,根据市场比较法基本原理,探讨其在我国的实际应用,具有重要的理论和现实意义，本文就市场比较法运用中有关问题进行探讨。一、现行市场比较法修正参数体系存在的问题（一）存在的问题1、应用市场比较法估价中首先需要解决的问题是可比实例的选择。可比实例选择的恰当与否，将直接影响估价精度，应特别慎重[1]。但是对于交易实例的选择，目前估价人员大多采用定性的方法来进行筛选，那么要准确的选择出最合理的可比实例就比较困难[2]。2、可比实例的成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。修正系数的误差

3、性将直接影响到估价结果的准确性。对于如何确定因素权重和怎样提高因素修正系数的准确性均没有规定，使估价人员难以把握。因此，选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性，成为该方法的难点。3、由于房地产价格影响因素的复杂性，估价实践中可比实例的这些修正系数的确定，主观随意性较大，即使是有经验的估价人员，也难以保证估价结果的客观性、公正性[17]。因此，为了减少市场法的主观性、模糊性，使其估价更加客观，笔者建议，首先要建立健全的房地产估价信息系统，估价人员能从中获取大量的市场信息和交易实例。第二，引人定量的分

4、析，使得该法更加科学和客观。第三，目前所用的公式中，可比实例的成交价格的修正情况仅分作三类(交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正)，这样显得过于笼统，应该将修正因素的类型分得再细些[3]17。同时，可以将比较中的差异情况划分等级，规定每一等级的差异修正比例是多少。二、新的修正体系重建选取合适的案例是市场比较法实行的重要前提。在这个过程中，估价人员必须非常慎重，不可以掉以轻心。已经有专家引入模糊集合和贴近度的概念[4]，通过运用模糊集合分析，求出两个集合的近似度，近似度越接近1，说明两个集合越相

5、近，选取的案例更加具有替代性，是理想的案例。从数理分析来看，这样的分析简洁明了，但是在实际的应用中未必能象算式列举出来的一样明了。首先，选取出案例后，如何来设定两个集合，就有较大的困难度，通常来说，估价人员的数理知识没有专家那般丰富，设定模糊集合无从下手；其次，假如设定完模糊集合，进入下一步的模糊分析，计算过程也不是一般的人员能够掌握的，即便估价人员得出的近似度接近1，但是如果模糊集合设定错误，所得到错的模糊分析结果也等于一纸空谈。据了解，到目前为止，只有少部分估价机构设立了此类技术部门。可见，加强

6、房地产交易信息库建立对于评估事务所而言，已经迫在眉睫。（一）新旧修正因素选取的差异1、住宅房地产价格影响的主要影响因素城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正是运用市场比较法的关键。影响住宅房地产价格的因素主要由繁华程度、交通状况、配套设施、新旧程度、建筑装修、楼层等等。2、新修正体系选取的修正因素（1）新的年期修正。房地产价格实质是房地产权益的价格，房地产权益是有限的，如法定最高年限与经济寿命年限，每年的权益是可以量化

7、的。年期因素修正可以独立于个别因素之上，提升为一级修正因素。其修正系数可以参照收益法中的年期修正公式来确定，年期修正系数=Vn/VN＝[1－（1＋d）－n]/[1－（1＋d）－N][5]（其中，n为剩余使用年限，N为最高使用年限，d为房屋还原率）。（2）新的区域房地产状况修正因素。房地产状况修正及影响房地产价格的区域因素修正和个别因素修正。本文在原住宅房地产修正体系的基础上，参照城市地价的影响因素，添加产权状况、房屋功能、通风采光和房屋朝向四个因子。在房地产的个别因素中，由于现在房地产市场交易活跃，

8、可比案例非常的多，一般估价人员在选取可比案例时都会遵照选取类型相同、结构相同的案例进行比较，如果建筑结构差异很大的房地产作为案例，则修正的结果会较大偏离17，建筑结构不同，其使用年限就会有很大的差异，比如说框剪结构和砖混结构的房屋，正常使用下的框剪结构房屋的使用寿命是60－80年，而砖混结构房屋只有40－60年，使用寿命相差如此之大，其价值的差异可想而知，因此案例选取原则规定了，估价人员操作也避免选择不同建筑结构，我认为，虽然建筑结构直接影响房屋的价值使用寿命，但是在