建立循环、可再生的存量房调控体系框架0525

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1、建立循环可再生的存量房政策调控框架当前，中国的房地产已经进入一个新房、二手房、租赁齐头并进、均衡发展的阶段，长效机制更侧重于房地产供给侧结构性改革，更注重存量住宅的高效流通问题，而建立可循环、再生的存量房调控体系是房地产长效机制的重要内容。一、循环、可再生存量住宅市场的核心含义与范围？（一）广义范围广义上讲，循环、可再生的存量住房市场应该包括：（1）快速流通的二手房交易市场；（2）房屋品质租赁与相关衍生服务领域如装修等；（3）存量土地的利用与房屋的更新改造或重建；（4）物管对小区的生态管理。（二）核心含义存

2、量时代最大的命题就是让既有的房屋/土地资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。简而言之，就是通过提高住房质量、改善居住环境等存量改革途径来达到“物尽其用”的目的。9具体来讲，从房屋的建造、流通、管理到老旧的全生命周期的各环节都涉及到住宅的循环与再生。房屋的新建与再建层面上，较高的节能、绿化标准与房屋构造质量是存量房屋可循环利用的基本前提，老旧房屋的改造重建是存量房屋最深层次的利用；房屋的管理层面上，日常的房屋维护对于延长房屋生命周期具有重要意义；房屋的流通层面上，质量优良的存量住房流通率高，利用效率

3、更高，显然，不管是二手房买卖还是租赁交易都是存量房屋的循环再利用。围绕这个内涵，循环、可再生型的存量住宅市场至少有以下三层含义：一是在不增加建造成本的前提下，发挥既有房屋的价值。我国住房超过户均1套，总量达到基本平衡，要满足更深层次的住房需求，需要在不增加任何社会成本的基础上，创造存量房屋的价值。二是在使用期限内房屋可快速、高效地流通，满足不同层次的住房需求。中国存量住宅的“流通性”仍不足，优质住宅资源的循环利用方面仍有较大空间。2016年中国二手房交易量约计500万套，存量住宅套数超过2亿套，大致框算的流

4、通率为2%左右。相比之下，美国的流通率历史均值为4.5%；美国二手房交易额占比曾达到93%，中国目前只有41%。三是房屋的改造重建与土地的高效再利用符合新型城市的区域发展定位。房屋的改造重建包括两种形式的再生，一是不改变房屋物理结构的前提下实现住房质量的提高，如老旧小区的改造，房屋所有权不发生转移；二是在原有宅地上重建更优质、容积率更高的住宅，如城中村的拆除，房屋所有权大多发生转移。土地的再生包括废旧国有厂房与空置商办楼宇等土地用途的变化，土地所有权不发生改变，使土地得以高效利用。9二、为什么建立循环、可再

5、生的存量住房体系？当今房地产市场已开始由增量向存量转变，存量住宅的循环再生利用符合近年来社会可持续发展的总基调，建立循环、可再生的存量住房体系对于房地产业的持久发展以及经济稳定增长具有重要意义。（一）未来房地产以存量住宅的流通为主，如何使既有资源得到最大化利用成为当今房地产市场的重要课题。我国一、二线城市陆续进入存量时代，存量市场将是未来房地产的主流发展方向。原则上，每一次流通对交易双方都意味着经济学意义上的“帕累托改进”，也是对房屋资产的价值重估和充分利用，所谓的“交易的魅力”，就是在不耗费任何增量资源的

6、情况下，让每一个交易方都实现边际改进。以最低交易成本、最短的交易周期实现房屋的高效流通，有助于弥补增量市场的发展短板，是解决空置率上升、土地以及房屋资源浪费问题的有效途径。（二）为开发商与公寓服务商开辟可持续发展的新战场优化存量住房结构，提高住房匹配率。大中城市居民在住房问题上的矛盾较为突出，主要表现为新房市场房源较少且地处郊区，市场上流通的老旧房屋结构及功能大多已不能满足不断升级的住房需求，因此开发商在城市更新区域面临巨大的市场空间，长租公寓为机构运营商在租赁行业提供新的发展机遇。以9北京为例，存量房中3

7、0年房龄以上的老旧房屋占20%左右，但是该房龄段的房屋成交比例却微乎其微，仅占7%左右，其中大部分是学区房。另外占半数以上的购房者偏好15年以内的住房，这显然形成了供需错配问题，而循环、可再生存量市场的建立有助于解决房屋位置与住房质量的错配问题。图：北京市存量与成交住宅房龄分布数据来源：北京市住建委（三）闲置、低效土地与政策性用房大大阻碍存量市场的运行效率。目前我国存量土地很多，主要为国有企业的工厂、厂房，而且不少还占据城市核心位置。随着城市由制造业向服务业转移，工业土地闲置或位置错配的矛盾将日益突出，土地

8、闲置与低效问题与当今房地产供给侧改革的基调相悖。9政策性用房规模巨大，但流通效率较低。北京已购公房、央产房和经济适用房三类产权房屋总存量占到全市存量的33.6%，但换手率仅为0.39%，若能盘活，将流通率提高到3%，将释放出7.7万套用于交易的房屋，可以极大满足购房需求。表1：全国建设用地供应结构（万公顷）年份住宅商服基础设施等其他用途工矿仓储2010年11.533.8912.4415.42011年12.654.