邢台喜尔登中央商务广场定价方案-20

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1、邢台喜尔登中央商务广场定价方案-20DOC喜尔登中央商务广场定价方案谨呈：新顺德房地产开发有限公司邢台喜尔登中央商务广场定价方案（讨论稿）深圳安佳置业顾问有限公司邢台喜尔登中央商务广场项目组二00六年一月二十日1喜尔登中央商务广场定价方案目录一、商业市场调查3二、面积的统计及使用率—5三、定价策四、楼层价差、级差的制五、商铺楼层级价、分级价、系数表12六、销售价格的统计13七、投资回报分析•••14八、付款方式方案•••••••••]6九、返租策略17十、2003年销售计划19H、附：喜尔登中央商务广场价格表2喜尔登中央商务广场定价方案喜尔登屮央商务广场定

2、价方案一、相关商业市场调查商业市场调查内容对比表（一）喜尔登屮央商务广场定价方案商业市场调查内容对比表（二）4喜尔登屮央商务广场定价方案二、喜尔登中央商务广场面积统计及销售使用率1、销售使用率为55%,计算方式：（本项目使用率最终由房管部门确定，55%为计算用假设）销售使用率二使用面积三建筑面积X100%2.面积统计-1-5层使用面积为铺位测量Z和，建筑面积按55%的使用率估算得来,但使用率的最终确定应以房管测量部门最终结果为准。5喜尔登中央商务广场定价方案三、定价策略1、各层择铺推出，低价入市，适时提价选择各层的部分商铺以较低的价位推向市场，主要是考虑尽

3、可能小的降低客户流失量，减少意向客户持币观槊情况的发生，也易于造成热销的开盘局血，为以后的销售奠定基础。根据销售情况适时提价，稳步推进,以达到项目销售的最佳效果，即最大程度地把握能为市场所接受的价格空间。2、分级定价，扩大价差本项目销售面积及层高在邢台同类物业中均属首位，而按照购买习惯,多数客户的购买意向首选是临街铺位或首层商铺。楼层较高及位置较差的商铺形成尾盘的可能性较大，所以采取扩大首层与较高楼层的价差，形成强烈的价格对照。有利于高楼层商铺的销售，同时更能体现首层商铺的稀缺性，刺激首层商铺买家的“势在必得”的购买欲望。又可以兼顾到不同层次的客户需求，以

4、达到“整体售出”的冃标。3、总均价的制定6喜尔登中央商务广场定价方案（1）、市场相关价格比较表7喜尔登中央商务广场定价方案（2）邢台市各商场铺位售价（均价）比较表（3）、本项目价格体系的制定，是采用的市场比较法及市场价值认知法。通过对邢台同行业（已售、在售）物业的销售价格的比较，参考了多项技术指标，加权后，得出本项目的销售均价为6500元每平方米。加之木项目的各种的各项优劣势参考，采用价值认知法得出本项目的销售总均价为6880元每平方米。8喜尔登屮央商务广场定价方案四、楼层价差、级差的制定1、楼层均价、系数表2、楼层差价订价依据1)按市场惯例1层与2层应扩

5、大差价至一倍左右，达到各自物有所值的选择性，同时项目首层为商业价值最高的楼层，也是最为抢手的部分，所以其商铺赘手的可能性较低。2)2、3层按购物习惯及功能布局上应为男装，女装分区，而2层的商业价值仅次于1层，而3层的楼层相对来说已经较高，所以2、3层的价差设在25%—30%应较为合理。1)4、5层商铺中销售压力最大的部分，应与2、3层扩大差价，故4层与3层相差15%左右。使之以相对较低的价格提高竞争力，4层与5层间相差15%左右，不宜过大。2)负一层因其经营规划用做超市，其均价应低于2层均价，应在以后超市入口及招牌的展示等方面有所考虑，9喜尔登中央商务广场

6、定价方案所以其价格与2层间的差价不宜过大，为10%。3、级差系数表4、级差价格表10喜尔登中央商务广场定价方案说明：A:级位于主入口、电梯、扶梯入口、位置显著，人流量大，铺位显眼。B:级位于主要通道，人流量大。C:级偏于主通道，人流相对较少，面积较大。D:级位于较偏处，人流量少，面积较大五、商铺楼层级价、分级价、系数表11喜尔登屮央商务广场定价方案12喜尔登中央商务广场定价方案六、售价格统计2、说明负一层至五层建筑面积30207.92m2,使用面积16648.96m2,如全部销售，销售均价为6880元/m2,总销售额为207,830,490.00元。13喜

7、尔登中央商务广场定价方案七、投资回报分析1、市场租金的测算通过对邢台各大商场及主要商业街的街铺市场租价的调查（请参阅市场调查表租价部分），商场散租租金大致在40元/m2-i20元/nf之间，街铺租金在100元/m2-200元/nr之间。结合本项目各项因素的综合计算，得出本项目散租租金预计为：首层120元/nf,负一层60元/nA二层70元/Of,三层50元/itf,四层40元/itf,五层30元/itf。2、计算公式投资回报率二单位月租金X面积X12个月一总楼价X100%3、实例（1）喜尔登屮央商务广场首层1146#商铺建筑血积14M2,单价13510元/

8、M2,总价189140元，预计月租金120元/M2（建筑面积）。年