湖南长沙永华大厦 投资价值分析 北京九汇华纳产权经纪有限公司 地址

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1、湖南长沙永华大厦投资价值分析北京九汇华纳产权经纪有限公司地址：北京市朝阳区朝外大街22号泛利大厦305联系人：徐先生13901081121目录1．长沙写字楼市场宏观分析41.1地理位置及写字楼市场现状41.2区域交通及房地产现状42．永华大厦房产价值分析43．周边写字楼投资回报分析53．1写字楼租、售价格市场调研53．2入驻率分析63．3配套设施调查64．写字楼市场前景分析74．1长沙经济形势分析74．2写字楼客群分析75．总结81．长沙写字楼市场宏观分析1.1地理位置及写字楼市场现状长沙市位于湖南省东部偏北,湘江下游和长浏盆地西缘。东邻江西省宜春，南接株洲、湘潭，西连益阳，北抵岳

2、阳。东西长约230公里，南北宽约88公里。全市土地面积11819.5平方公里，其中城区面积556平方公里。图表1长沙地理位置图近年来长沙写字楼市场风起云涌，华美欧国际、运达国际广场、佳天国际新城等一批专业高端写字楼频频亮相；长沙的中央商务区也开始跑马圈地的扩大发展区域。楼宇积聚效应带来的经济发展被广泛认知。写字楼市场这片沃土被价值投资者挖掘出来，相对于住宅市场的高售价、高租金收益、高投资回报，吸引着越来越多的投资者参与其中。刺激着长沙写字楼市场全面升温。1.2区域交通及房地产现状据长沙城市的总体规划，长沙市商务中心以芙蓉为核心，东至韶山路，西到蔡锷路，北至湘雅路、南至人民路，总面积

3、约4平方公里。集金融、商务、办公于一体。2.永华大厦房产价值分析永华大厦位于长沙市芙蓉区蔡锷中路，项目占地4973.19平方米。永华大厦项目主体结构十七层，总建筑面积32,606.67平方米，其中，主楼26,903.43平方米，1-3层商业用途，4-17层为办公写字楼。永华大厦始建于1995年10月，1998年1月主体竣工。目前该大厦部分物业出让。出让面积共计18,741.29平方米，分布为：1楼商铺108.38平方米，2楼商铺664.28平方米，4-17楼写字楼17,968.63平方米。3．周边写字楼投资回报分析3．1写字楼租、售价格市场调研引用2010年长沙写字楼网相关数据开福

4、区写字楼租价售价长沙之芯1.8元/㎡/天起10888元/㎡JF联合中心1.2元/㎡/天均4480元/㎡广阔大厦1.5元/㎡/天均6300元/㎡芙蓉区写字楼租价售价顺天财富中心1.8元/㎡/天均4800元/㎡恒隆国际1.8元/㎡/天均5000元/㎡文化大厦1.8元/㎡/天均6100元/㎡联合商厦1.5元/㎡/天均4200元/㎡蓝色地标0.8元/㎡/天均3500元/㎡华美欧大厦1.8元/㎡/天均8100元/㎡天心区写字楼租价售价新时空NO.11.1元/㎡/天均3900元/㎡标志长沙商务中心1.8元/㎡/天均8000元/㎡汇源大厦1.2元/㎡/天均3400元/㎡图表2芙蓉区周围写字楼位置

5、分布由以上三组表格数据可以分析出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是商端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围扩散。开福区和天心区的租价与售价相当，发展态势处于同一水平。体系建设处于发展之中。总体分析，由于国内外一些大企业公司入驻长沙，长沙对商端写字楼的需要也越加旺盛，加上芙蓉区块已形成成熟的商务圈，是长沙市的老牌商务中心，。经历2010年的楼市黄金期之后，一批“后起之秀”的租价和售价都在找机会上涨。3．2入驻率分析写字楼入驻率写字楼入驻率中天广场50%顺天财富中心90%中隆国际98%佳天国际新城90%文化大厦90%金源大厦99%惟一星城国际90%新世纪大厦80%从上表可以得出结论，

6、由于长沙近几年自身经济发展的快速，不少外企、国内大型企业（酒店、地产、网络产技行业等）进驻长沙，使得长沙商端写字楼进驻率处于高位，潜在的刚性需求十分巨大。3．3配套设施调查写字楼周边配套写字楼周边配套中天广场中天商场顺天财富中心锦绣红楼中隆国际中国移动、中天广场佳天国际新城餐馆、娱乐文化大厦通程大酒店金源大厦家乐福、体育馆惟一星城国际富临饭店新世纪大厦家乐福、体育馆长沙市写字楼周边配套设施丰富，位于中央商务区的写字楼多为纯写字楼，配套多以周边商场为主。非中央商务区的写字楼配套多以大厦本身酒店为主，且兼有其他商业，配套丰富。4．写字楼市场前景分析4．1长沙经济形势分析2009年长沙全

7、年完成地区生产总值3300亿元，增长14.5%;地方财政收入406亿元，增长18.7%;完成全社会固定资产投资2430亿元，增长30%；全市经济实现平稳快速增长。2010年随着经济形势的好转和政府招商引资力度的加大，支持创业政府的出台，长沙市的经济形势活跃，各项目经济指标处于平稳较快增长的状态，必将给未来的房地产发展创造出巨大的空间。4．2写字楼客群分析客户类别客户范围需求分析A大中型公司企业注重形象与档次，要求高标准配套，费用问题不大，购买比例高B中小企业注重形象，