综合性商业地产项目可行性报告

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1、综合性商业地产项目可行性报告范本(试行版)中国保利集团公司二○○八年六月52目录第一部分项目概况5一、基本情况5二、宗地现状5三、项目综合定位5四、规划技术指标5五、项目周边配套5六、项目周边环境5七、大市政配套5第二部分项目出让条件(项目取得方式)5一、招拍挂项目取得方式5二、合作项目取得方式5第三部分市场分析5A、商业物业市场分析5一、商业物业市场研究51、整体市场分析52、供需情况分析53、租金、出租率分析54、周边商业地块成交情况5525、结论5二、竞争项目分析5三、商业部分SWOT分析5四、商业部分定位51、客户定位52、产品定位53、项目租售价格、出租率定位5B、写字楼市场分

2、析5一、写字楼市场研究51、整体市场分析52、供需情况分析53、租金、空置率分析54、周边办公地块成交情况55、结论5二、竞争项目分析5三、写字楼部分SWOT分析5四、写字楼部分定位51、客户定位52、产品定位53、项目租售价格、出租率定位5C、酒店市场分析552一、高星级酒店市场分析51、整体市场分析52、供需情况分析53、房价、入住率分析54、周边酒店地块成交情况55、结论5二、竞争项目分析5三、酒店部分SWOT分析5四、酒店部分定位51、客户定位52、产品定位53、项目房价及入住率定位54、经营模式建议5第四部分规划设计初步分析5一、规划设计的可行性分析5二、规划设计的初步概念5第

3、五部分工程开发计划及项目租售计划5一、工程开发计划5二、工程开发计划节点5三、项目租售收入测算5四、资金回款计划552第六部分项目投资估算和资金筹措计划5一、投资估算5二、资金筹措计划51、资金投入计划及资金需求52、贷款回款计划53、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划5第七部分项目财务分析5一、成本利润分析5二、现金流量分析5第八部分风险分析5一、定性分析5二、定量分析51、敏感性分析52、销售型项目盈亏平衡点分析5第九部分SWOT分析5一、优势和机会5二、劣势和威胁5第十部分结论与建议5附件552第一部分项目概况一、基本情况本项目西靠浦东南路小陆家嘴金融贸易区、北临黄浦江北

4、外滩、东面是东方路末段、南侧是主交通干道——浦东大道，地块原为XX造船厂。(地块位置图)二、宗地现状本地块一大优势是沿江岸线长度约为1,000米。地块其余部分基本都是多层旧式住宅，整体来看，除了东西两侧保留的高层建筑对总体布局有一定影响之外，地块还是较为规整的。(地块现状照片)三、项目综合定位由于本地块紧靠浦东小陆家嘴，对办公、商业及餐饮娱乐都有一定潜在需求。而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量，也必定是本项目开发的重要组成部分。从本地块的开发规模来看，综合性开发也有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综合性国际滨水商业区”，拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业

5、_____万m2、国际甲级写字楼群_____万m2、五星级酒店_____万m2、高档及顶级住宅社区_____万m2。各类别物业的总体布局如下图所示：(本项目地块规划平面图或红线图)四、规划技术指标本地块总占地_____公顷，综合容积率_____，总建面约_____万平方米，地上建筑面积_____，地下建筑面积______，绿化率_____。本项目分______期开发，各期规划指标如下表所示：规划指标汇总表项目合计一期二期三期……占地面积(m2)　　　　　亩(亩)　　　　　容积率　　　　　52地上建筑面积(m2)　　　　　商业面积(m2)　　　　　办公面积(m2)　　　　　酒店面积(m2)

6、　　　　　公建面积(m2)　　　　　其他面积(m2)　　　　　地下建筑面积(m2)　　　　　总建筑面积(m2)　　　　　总车位数(个)　　　　　地下车位数(个)　　　　　一、项目周边配套本项目地块靠近小陆家嘴区域，公共交通便捷、车行交通状况也非常良好。地块南部浦东大道、浦东南路附近区域是一个公共交通线路的集中区域，开往浦东新区各个方向的公交车有相当多的部分会在此汇集，包括81、82、85、773、776、797等；而经由延安东路隧道过江的则有隧三至隧六、隧八、隧九以及783等线路，不仅方便地连接了本地块和浦东其他区域、也包括了人民广场和淮海路等重要的交通、商业集中区域。隧道、轨道交通方面

7、，现有的地铁二号线和延安东路隧道，由本地块步行10分钟左右即可到达东昌路站、车行5分钟之内即可至陆家嘴站及延安东路隧道入口；而四号线和大连路隧道更是近在咫尺。世纪大道、浦东大道、浦东南路等主要交通干道以及延安东路隧道和复兴路、大连路隧道也使得本地快的车行交通非常便利。52总体来说，就现状及未来规划来看，本地块的公共、车行交通条件都处于一个非常优越的位置。(交通状况示意图)从商业设施情况来看，由于地块周边区域还是以旧式居民小区为主，因