某综合性商业地产项目可行性报告范本

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1、综合性商业地产项目可行性报告范本(试行版)中国XX保利XX集团公司二○○八年六月60目录第一部分项目概况5一、基本情况5二、宗地现状5三、项目综合定位5四、规划技术指标6五、项目周边配套6六、项目周边环境7七、大市政配套8第二部分项目出让条件(项目取得方式)8一、招拍挂项目取得方式8二、合作项目取得方式9第三部分市场分析10A、商业物业市场分析10一、商业物业市场研究101、整体市场分析102、供需情况分析103、租金、出租率分析114、周边商业地块成交情况145、结论14二、竞争项目分析15三、商业部分SWOT分析1860四、商

2、业部分定位181、客户定位182、产品定位193、项目租售价格、出租率定位19B、写字楼市场分析21一、写字楼市场研究211、整体市场分析212、供需情况分析223、租金、空置率分析244、周边办公地块成交情况265、结论26二、竞争项目分析27三、写字楼部分SWOT分析29四、写字楼部分定位301、客户定位302、产品定位303、项目租售价格、出租率定位30C、酒店市场分析32一、高星级酒店市场分析321、整体市场分析322、供需情况分析333、房价、入住率分析354、周边酒店地块成交情况365、结论36二、竞争项目分析3760

3、三、酒店部分SWOT分析38四、酒店部分定位391、客户定位392、产品定位393、项目房价及入住率定位394、经营模式建议40第四部分规划设计初步分析42一、规划设计的可行性分析42二、规划设计的初步概念43第五部分工程开发计划及项目租售计划44一、工程开发计划44二、工程开发计划节点44三、项目租售收入测算45四、资金回款计划46第六部分项目投资估算和资金筹措计划47一、投资估算47二、资金筹措计划491、资金投入计划及资金需求492、贷款回款计划503、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划50第七部分项目财务分析51

4、一、成本利润分析51二、现金流量分析5160第八部分风险分析55一、定性分析55二、定量分析551、敏感性分析552、销售型项目盈亏平衡点分析56第九部分SWOT分析57一、优势和机会57二、劣势和威胁57第十部分结论与建议59附件6060第一部分项目概况一、基本情况本项目西靠浦东XX南路小陆家嘴XX金融贸易区、北临黄浦江XX北外滩、东面是东方XX路末段、南侧是主交通干道——浦东XX大道，地块原为XX造船厂。(地块位置图)二、宗地现状本地块一大优势是沿江岸线长度约为1,000米。地块其余部分基本都是多层旧式住宅，整体来看，除了东西

5、两侧保留的高层建筑对总体布局有一定影响之外，地块还是较为规整的。(地块现状照片)三、项目综合定位由于本地块紧靠浦东XX小陆家嘴XX，对办公、商业及餐饮娱乐都有一定潜在需求。而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量，也必定是本项目开发的重要组成部分。从本地块的开发规模来看，综合性开发也有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综合性国际滨水商业区”，拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_____万m2、国际甲级写字楼群_____万m2、五星级酒店_____万m2、高档及顶级住宅社区_____万m2。60各类别物业的

6、总体布局如下图所示：(本项目地块规划平面图或红线图)一、规划技术指标本地块总占地_____公顷，综合容积率_____，总建面约_____万平方米，地上建筑面积_____，地下建筑面积______，绿化率_____。本项目分______期开发，各期规划指标如下表所示：规划指标汇总表项目合计一期二期三期……占地面积(m2)　　　　　亩(亩)　　　　　容积率　　　　　地上建筑面积(m2)　　　　　商业面积(m2)　　　　　办公面积(m2)　　　　　酒店面积(m2)　　　　　公建面积(m2)　　　　　其他面积(m2)　　　　　地下建筑面积

7、(m2)　　　　　总建筑面积(m2)　　　　　总车位数(个)　　　　　地下车位数(个)　　　　　二、项目周边配套本项目地块靠近小陆家嘴XX区域，公共交通便捷、车行交通状况也非常良好。地块南部浦东XX大道、浦东XX南路附近区域是一个公共交通线路的集中区域，开往浦东XX60新区各个方向的公交车有相当多的部分会在此汇集，包括81、82、85、773、776、797等；而经由延安东路隧道过江的则有隧三至隧六、隧八、隧九以及783等线路，不仅方便地连接了本地块和浦东XX其他区域、也包括了人民广场和淮海路等重要的交通、商业集中区域。隧道、轨道

8、交通方面，现有的地铁二号线和延安东路隧道，由本地块步行10分钟左右即可到达东昌路站、车行5分钟之内即可至陆家嘴XX站及延安东路隧道入口；而四号线和大连路隧道更是近在咫尺。世纪大道、浦东XX大道、浦东XX南路等主要交通干道以及延安东路隧道和复兴路、大