【7A文】房地产开发经营与管理重点归纳

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1、【MeiWei81-优质实用版文档】ImportanceforAki——房地产开发经营与管理第一章房地产概述房地产特性①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性大量投资性长期使用性房地产业的特点①房地产业投资大、周期长、效益高②房产、地产交易的不可分割性③房地产业的产品保值性、增值性和地域性④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响房地产在国民经济中的地位对GDP的贡献——6-12%对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费

2、）对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……房地产投资类型按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）房地产直接投资和间接投资直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产

3、经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券房地产投资特性①投资金额巨大，回收期长②投资不确定因素多，风险较大③流动性较差④具有保值增值性⑤受政府政策影响较大⑥依赖金融部门的支持⑦具有专业性⑧投资具有相互影响性房地产开发的主要工作阶段①投资机会寻找②项目可行性研究③取得土地使用权④项目规划与合同谈判⑤项目建设⑥房地产租售⑦物业管理第二章房地产企业房地产企业的特征①经营对象的不可移动性②业务形态的服务性③经营活动的

4、资金和人才密集性④不完全竞争性。【MeiWei81-优质实用版文档】【MeiWei81-优质实用版文档】①房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势房地产企业资质等级的划分根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担

5、建筑面积20万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。房地产组织结构形式①职能型组织结构②项目型组织结构③矩阵型组织结构④混合型组织结构房地产企业经营目标原则——①可行性原则②可量化原则③一致性原则④弹性原则内容——①战略目标②成长性目标（营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范围；土地储备面积）③营利性目标（净利润、利润率、资产负债率等）④竞争性目标（市场占有率、行业影响率、品牌价值）⑤战术目标——市场定位，产

6、品结构，价格策略，广告策略，营销策略第三章房地产开发与经营环境分析房地产开发经营环境的构成要素①政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）②经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）③社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）④自然地理环境⑤基础设施环境⑥法律环境房地产开发经营环境分析方法①道氏评估法②SWOT分析法③综合评价法综合评价法步骤①确定投资环境要素②由层次分析法确定各环境要素的权重系数③由统计分析确定各环境要素的得分④分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分

7、⑤根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析⑥根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策市场调研内容①市场环境调研②消费者调研③竞争楼盘调研④竞争对手调研【MeiWei81-优质实用版文档】【MeiWei81-优质实用版文档】问卷设计的原则和注意问题原则——①目的性原则②可接受性原则③顺序性原则④匹配性原则⑤简明性原则注意问题——①避免提一般性的问题②避免用不确切的词③避免引导性的提问④避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题⑤问题要考虑时效性⑥避免问题与答案不一致第四章房地产开发土地的取得房地

8、产开发的土地取得途径①出让②转让③租赁④划拨——经济适用房、土地入股城市房屋拆迁补偿安置①补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人,不是使用人。②补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择③几种情况的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；临时建筑与违章建筑。(谭术魁书p101)④超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿⑤安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。⑥安置规定：搬迁补助费；临