关于建设工程价款优先受偿权在执行程序中的适

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1、建设工程价款优先受偿权在执行程序中的适用　　杨晶　　《中华人民共和国合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人将该工程协议折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，并优先受偿。”合同法该条款赋予了建设工程承包人在发包人不支付工程价款的情况下享有对该建设工程的优先受偿权。　　2002年6月，最高人民法院又颁布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)，进一步确立了建设工程承包人的优先受偿权优先于一般抵押权和其它债权的原则。这里，笔者

2、结合《批复》、法学界因此进行的学术讨论以及个人的执行工作实践，就《合同法》第286条在实际适用中的若干问题进行探讨。　　一、建设工程价款优先受偿权发生竞合时的处理原则　　建设工程价款优先受偿的标的物为不动产，因此与通常以不动产为标的物的抵押权和一般债权有时会发生竞合，包括与一般抵押权、一般债权的竞合以及该优先受偿权之间的竞合。我国合同法中的建设工程价款优先受偿权作为一种法定优先权，并不以登记为要件，因此在发生上述权利竞合时的情形就相对简单得多。根据优先权的立法目的和法定担保物权的属性，在建设工程价款优先受偿权与以该工程为标的物的一般抵押权、一般债权发生竞合时，该优先受偿权应优先于一

3、般抵押权和一般债权，《批复》的第一条对此已作了非常明确的规定。而对于两个以上建设工程价款优先受偿权发生竞合的情形，最高院《批复》则还没有作出规定。　　一个建设工程的完整构成涉及到基础工程、主体工程、配套工程、装修工程、消防工程等。如果是某施工承包人在总包后再分包给各分项工程的，是否只有总承包一方享有建设工程价款优先受偿权并独立行使，而其他分包人无权独立行使该优先受偿权呢?对此，从不同角度考虑会出现不同的处理原则。　　有学者提出，在数个法定抵押权或法定优先权与约定抵押权并存时，完全可以适用世界法律通例对约定抵押权所确立的“时序先后决定次序先后”这一一般原则，即无论是法定抵押权抑或约定

4、抵押权，凡成立在先者，其次序优先。　　但笔者对上述看法持不同意见。我国建设工程价款优先受偿权制度的核心内容之一，是对建筑工人这一弱势群体劳动工资的特殊保护。由于建设工程在变现时可能出现拍卖成交价低于建造价，造成建设工程的变现价款少于承包人应收的欠款，承包人只能部分地收回工程款项，如果多个承包人发生优先受偿权竞合时，谁先谁后的次序矛盾就会显得异常尖锐。如果根据“时序先后决定次序先后”原则，势必造成某些分项承包人无法得到受偿。例如基础工程承包人基于早签合同而取得先机，“先到先得”，而后的配套工程、装修工程可能分文未得，这样处理显然是不公平的，尤其对各承包人所聘用的建筑工人不公平，违反了

5、优先受偿权制度保障劳动者薪酬的立法原旨。在我国的司法实践中，参与分配程序和破产程序在执行程序中如果出现被执行财产不足以全部清偿多个工人工资时采取按比例清偿的做法，是值得借鉴的。我们可以把不同承包人理解为不同的建筑工人群体，在建设工程被折价或拍卖后以同一序列身份分配给各享有优先受偿权的承包人，而如果折价或拍卖的变现款额不足以全部清偿给所有享有优先受偿权的承包人时，则采取按债权比例的清偿办法进行分配。这样，无形中通过“牺牲”在先成立的拥有优先受偿权的承包人，而扩大了所有承包人偿付建筑工人更多工资的平均支付能力，从而体现立法对弱势群体的照顾和保护。能够更均衡地保障大多数施工工人的利益。因

6、此，按各建设工程承包人的债权比例清偿的办法更为公允。　　二、建设工程价款优先受偿权与购房人权益的保护　　(一)关于交付全部或大部分房款的消费者　　《批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这一规定的核心是在承包人的优先权之上设置了一个条件。有人说，今后优先受偿的顺序是：消费者、建筑企业、抵押权人、一般债权人。这种理解是片面而不准确的，因为消费者的权利并非法律上规定的优先受偿权，而只能说在消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人的优先权不得对抗买受人，这是对承包人优先受偿权的一种限制，是对消费者购房权

7、益的一种保障。其实，这里面还应包括两种情况：①一种情况是消费者除了已经交付全部或大部分房款外还办理了房地产交易过户手续，取得了房屋的所有权属证书，在这种情况下，承包人的优先受偿权归于完全消灭，这是基于物权排他效力原则，而且《合同法》第286条的立法本意是让承包人向发包人主张优先受偿权，而绝不可能是向购房的消费者主张;②另一种情况就是开发商尚未交房或虽已交房但尚未办理登记手续，房屋仍然在开发商名下，法定抵押权依然存在，在这种情况下，最高人民法院认为，只要消费者交付购买商