AFP考试重点难点整理-(12178)

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1、```房产规划1.租房或购房的决策A.购房越划算：a.通货膨胀率上升b.房价成长率上升c.房租成长率上升B.租房越划算a.贷款利率上升b.房屋折旧率上升c.房屋维护成本上升2.租购房比较方法——年成本法A.租房年成本=押金×机会成本+年租金B.购房年成本=首付×机会成本+年贷款利息+年维护费用—房价年涨幅3.租购房比较方法——折现值法（不考虑机会成本）A.租房净现值影响因素a.押金越高，租房净现值越低b.年租金越高，租房净现值越低B.购房净现值影响因素a.房屋维护成本越高，购房净现值越低b.房屋折

2、旧率越高，购房净现值越低c.未来房价越高，购房净现值越高4.期房合理价期房合理价格=现房价—购房期到交房期之间的房租现值5.房地产估价方法A.成本法：房价=土地价格+建筑成本+资金利息成本+合理利润B.收益法：房价=净房租/收益率（适合商铺、写字楼的估价）C.市场法：房价=同地区房屋价格×调整系数（适合住宅的估价）教育金规划1.教育金规划的必要性A.持续时间长、支出总额大、成长率要高于通货膨胀率B.要提早规划、从宽规划，投资报酬率不宜过于保守，至少高于续费成长率C.与退休规划期高度重叠，二者不应合

3、并规划2.子女教育金负担比率的计算教育金负担比=届时学费支出/届时税后收入3.教育投资的报酬率（普通年金求i）毕业后工资差异越大、工作时间越长，报酬率越高FV=0PV=深造的学费成本+深造期间放弃的工作收入n=毕业后可工作的年限PMT=毕业前后的薪资年差异4.子女教育金规划工具A.教育金补助：贫困学生，特殊身份（少数民族、军政）B.国家助学贷款：贫苦学生，毕业后贷款利息自行承担C.中低风险的基金：离上学年限越长，股票基金的比重可越高D.教育年金保险：储蓄和保障功能，通常附加保费豁免条款E.子女教育

4、金信托：财产的独立性，适合出国、离婚、高收入家庭```````信用管理1.信用控制指标A.贷款安全比率：（若有房贷，上限可以设的高一点）a.贷款安全比率=每月偿债现金支出/每月净现金流入b.每月净现金流入=工资—三险一金—个人所得税B.信用额度运用比率（比率越高，出现偿付危机越高）最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度最大信用贷款额度=收入×贷款倍数最大抵押贷款额度=资产×贷款成数上限C.理性信用额度理性信用额度×（最低还款比率+贷款利率）=合理还款上限2.杠杆投资的净值报酬率净值报酬率

5、=（投资收入—借款利息）/自有资金财务杠杆倍数=（自有资金+借款资金）/自有资金债务管理1.住房净值贷款（循环贷）A.循环贷款：以抵押贷款为基础，不超过贷款额度下，可以随借随还B.不限制借款用途，可用于投资或消费C.利率高，但只有用到贷款额度，才计算利息2.倒按揭（以房养老）A.适合退休后有房但没有收入的老人B.办理倒按揭后，申请人领取固定年金直至终老。年金金额不随房价的变动而变动C.申请人去世后，贷款提供人获得房产的所有权3.抵利型房贷（住房抵押贷款+抵利存款账户）A.抵利存款账户中资金按贷款利

6、率水平计息，相当于允许以存款提前还贷B.可抵利存款账户中的资金可以动用C.应计利息=（贷款余额—可抵利账户余额）×利率4.气球贷A.以低利率、长期限计算月供B.前期还款压力小，后期还款压力大，压力集中最后一期```````货币时间价值与计算器的应用1.货币时间价值的基本概念A.FV=PV×（1+r）^tB.货币时间价值五个功能键a.终值（FV）b.现值（PV）c.利率（i）d.期限（n）e.年金（PMT）PAYMENT2.普通年金A.普通年金（期末）期末年金：收入、房贷利息支出、储蓄B.普通年金（

7、期初）期初年金：房租、费用、支出C.PV（期初）=PV（期末）×（1+r）FV（期初）=FV（期末）×（1+r）3.加拿大按揭A.期末年金，B.利率按题目利率不变C.P/Ypaymentperyear例如：按季度等额本息还款（4）按月等额本息还款（12）D.C/Ycompoundperyear例如：按季度计息（4）银行按月计息（12）4.永续年金A.PV=A/RB.增长型永续年金：PV=A/（r-g）5.净现值NPV与内部报酬率IRRA.NPV〉0，表明项目可行B.内部报酬率为NPV=0时的贴现率

8、，也就是项目投资的必要报酬率C.IRR〉必要收益率，表明项目可行6.名义年利率与有效年利率A.EAR=(1+R/M)^M-1B.按年复利时，有效年利率=名义年利率C.复利期间越小（年→季→月），有效年利率越大D.m无穷大时，即使是连续复利，有效年利率也不是无穷大7.等额本息与等额本金的比较A.等额本息：每期还款总额相同B.等额本金：每期还款本金相同，每期还款总额逐渐减少C.还款首期：等额本息利息=等额本金利息续期：等额本息利息〉等额本金利息利息总额：等额本息利息〉等额本金利息8.寿