金属大厦项目定位分析报告

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1、“金属大厦”项目定位报告报告单位：成都全心营销策划有限公司报告日期：二00六年四月项目定位思路项目客观情况项目物业形态论证项目定位目标客户定位价格定位项目市场分析项目SWOT分析项目SWOT分析优势1、区位优势：项目所处地理位置优越，这里不但归属位于成都的CBD核心区，同时也是中高档酒店的集中区域。这里的写字楼租赁市场及租金水平双向良好，且区域内各酒店的入住率和房价水平在成都均属于一流水平。2、现房优势：本项目为现房，因此自然规避了消费者普遍担心的期房陷阱问题，而且能够保障即买即办产权，免除了购

2、房者的产权担忧。3、可变性优势：由于本项目为现房改建性质，所以我们可以灵活机动的按照目前的市场需求状况和产品特点将其改造成为符合市场需求的热销产品。1、物业属性问题：由于本项目土地使用年限到目前为止仅余32年，加之其物业属性为商业用房，直接带来的影响是其用电/用水均按照商业标准计费，这一点，在销售过程中会遭遇较大的抗性。2、物业形象问题：由于本项目所处地理位置较为显要，因此其作为旧楼改造的事实为广大消费群体熟知，对于物业的品质等方面的疑虑将难以在短时期内得到彻底消除；加之物业内部7-10楼不属于

3、本次整改范围，因此可能会对整改后的楼盘品质带来一定的负面影响。3、配套设施问题：本项目停车位严重不足的事实已毫无争议，而其他配套性设施（如电梯）较为落后、存在一定安全隐患的问题也需要引起我们的高度重视，这一点，对于我们将产品塑造成为CBD核心区高品质物业的定位将带来一定阻碍，亟待更新。4、相邻关系问题：本项目周边现有的住宅群大多为六、七十年代产物，不但年久失修、外观破败，而且与本项目的直线距离较近，令到访者直观印象不佳；特别是项目与华顺大厦紧密联体，而华顺大厦部分现有的物业立面形象已较为破败，将

4、会直接影响到项目的品质感。项目SWOT分析劣势1、增值空间：项目地段处市中心，且属于中央商务和酒店集中区的交集位置，由于地块的稀缺性使得项目未来的增值潜力巨大，这一点，也是得到市场普遍认同的，其对于增强投资者的投资信心作用是极为有利的。2、市场空间：由我们目前对市场资料的把握来看，目前房产市场上暂时没有产权式酒店在售，从以往产权式酒店销售的情况来看，大多销售情况较好，由此我们可以这样认为：产权式酒店因其较为稳定的回报而受到部分中小投资者的认同。同时，我们发现在项目周边目前阶段空缺居住型物业新房出

5、售（时代凯悦除外），因此，我们可以认为项目面临的直接竞争较小。项目SWOT分析机会同性质物业供给量威胁通过我们对市场的观察，我们发现年内同性质旧楼改造项目放量将较为迅猛，除开已推向市场的贝特·康派、壹家等项目而外，在通锦桥片区还有数个旧楼改造项目正在蓄势待发中，大量的同性质项目涌进市场，必然会带来客户分流现象加剧。产权式酒店的信誉危机由于成都市场上已出现了锦江·瑞景商务酒店、毛等产权式物业的回报流产事件，舆论层面、市场层面、政府层面对产权式物业的信誉度关注及投资担保体系的关注度已达到相当高度。而

6、本项目开发商无论从企业实力、品牌含金量、担保能力等方面均有所欠缺，这一问题尚需亟待解决。项目周边写字楼市场竞争较大项目周边在售写字楼项目较多，如新世纪广场、冠城广场、倍特康派、财富中心等，众多写字楼项目同期在售，不但会加大市场压力，也会令推广竞争、客群竞争、价格竞争等诸多竞争因素更为惨烈。项目SWOT分析威胁写字楼：倍特康派产权性质及年限：商业，40年项目定位：1-4Ｆ商业，5-24Ｆ写字楼开盘时间：05年9月装修标准：室内清水，公共部分中档装修，大堂200-300平米，销售价格：5200-53

7、00元／平米写字间面积区间：90-1300平米；销售面积及产值：23000平米，约1.2亿项目优势：区位好，性价比高项目劣势：层高低、停车位少（120个）、旧楼改造品质感不高产品主力总价：客户总共20-30家，主力总价200-300万以上销售周期：60%（7个月）物管费及客户接受成都：12元/平米/月（含中央空调使用费）接受有难度项目公摊及客户接受程度：28%，基本接受项目简析：项目客户主要为中型的国有企业（如担保公司）和大型的私营企业（如新希望集团）；旧楼改造等的劣势产生一些购买抗性；本项目的

8、特点是配套设置了多功能会议室和餐厅。项目参照性物业分析写字楼：财富中心产权性质及年限：公寓，70年项目定位：BOX概念写字楼开盘时间：预计5月中下旬装修标准：公共部分精装修，套内清水销售价格：预计7300元／平米写字间面积区间：80销售面积及产值：26000平米，约2亿项目优势：地段好，综合体，5A级配套项目劣势：公摊较大且不是纯粹的写字楼产品主力总价：40万左右物管费及客户接受成都：12元/平米/月，高于客户预期项目公摊及客户接受程度：30%，较难接受项目简析：项目客户主要为投资性客户，项目的