营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲解

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1、.一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申报示例（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，①2016年4月

2、30日前取得（不含自建）的不动产②2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%，应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%..进项税额=支付的全部价款和价外费

3、用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。【应纳税额计算】预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元应纳税额=550-170-50=330万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元

4、；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额55500000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）图1..2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期进项税额明细）在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额10000000元，“税额”填入取

5、得的增值税专用发票注明的税额1700000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图2）本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）图2..3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入1

6、0000000元，税额内填入1700000元（如图3）图34、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）在上期没有发生扣除税额的情况下，第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额500000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000元，由于本期应纳税额为3800000元，大于500000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与

7、实际抵减税额之差0，表明所有可扣除的税额均被扣除完毕（如图4）图45、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表..主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额5500000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额1700000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额1700000元,在本期销项税额5500000元大于进项税额1700000元的前提下，第18栏“实际抵扣税额”填写本期进项税额1700000元，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项

8、税额之差3800000元，将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额3300000元（如图5）图5..（二）销售新、老不动产（自建）且采用一般计税方法计税的