研究笔记制度、关系与资本的运营

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1、ResearchNotes:Institution,GuanxiandCapitalintheMakingofRealEstateMarketofChinaLiLinyanTheChineseUniversityofHongKong研究札记：制度、“关系”与资本——对中国房地产市场秩序的思考①李林艳（香港中文大学）引言从80年代后期开始，经过不到20年的发展，房地产业C经成为中国国民经济的支柱产业。然而，由于它崛起于法制不健全、市场不规范的制度背景下，在一些人把它当作“聚宝盆”的同时，在另外一些

2、人眼中，它却是一朵充斥贪欲、欺诈和贿赂的“恶之花”。确实，中国房地产市场的运行模式在很多方而、很大程度上不符合人们头脑中既有的市场“原型”。然而，秩序混乱并不等丁•没有秩序可言。从经济社会学的角度看，市场从来都不象新古典经济学所描绘的典型样式运转，相反，由于一个市场的产生和发展受到其所在历史、制度和文化脉络(context)的制约，从而在其发展路径的演进上对这些因素产牛•依赖性(path-dependency),与此同时，市场的运行还受到其内部具体的社会关系结构的塑造，因此其形态和秩序常常呈现出

3、高度的异质性。从这-意义上说，对于市场秩序的分析者來说，首要的不是象“黑板”经济学家那样，先描述一个理想的市场体系应该是什么样子的，然后指出现实的市场在哪些方面偏离了这一个模式(Coase1988,p.28),而是要考察现实屮的市场的实际运作模式，然后再在理论层面上阐发其运作原理。有鉴于此，本研究的出发点，就是把正在形成和改变中的房地产市场秩序看成是“未知的领域”，力图从房地产市场的现实出发，从一定侧面揭示房地产市场的运作机制，并探讨这种运作机制的根源和后果。本研究试图以“关系”为切入点，解析房

4、地产市场的交易秩序。今天，在中国的经济生活中，“关系”实践呈现出两种截然相反的发展态势。一方面，如一些学者所预见的那样，企业开始有意识地借助一定的制度安排，來摆脱“关系”对商业利益可能造成的侵蚀。在房地产业，有被访谈者暗示，销售代理机构--定程度上充当了开发商利益的保护性%1本文仅供本次会议使用，请勿引用，亦请勿在会议外散发！——作者注。装置(device),借助这一装置，开发商可以对那些不重要的“关系”实行“区隔化”处理(CompartmentalizationStrategy)(King19

5、91)。在开发商和代理商之间,对于无法回避的“关系”，无论这一“关系”是来自开发商，还是来H代理机构，两者会就价格优惠的幅度爭先达成一定的默契和共识。被访者指出，“利用可利用的资源去帮助别人，这是投资。”但这种做法，实际上是以一种规范和制度的方式对“关系”进行了标准化、屮性化(neutralization)、程序化处理，在保全请托者“面子”同时，也保护了委托方和代理方共同的商业利益。单从这一点而言，随着市场经济的发展和管理制度的日益完善，“关系”淡化或弱化的趋势确实存在(Guthrie1998)

6、。然而，很多迹象又表明，从事房地产的企业家在“关系”网络的经营方面投入了异乎寻常的人力和物力，这些努力有时甚至超过了对完善内部经营管理的追求。有被访者指出，对于房地产经营者來说，“70%的精力用于经营关系，30%用于处理工作”是个合适的比例。这意味着，“关系”对房地产企业的生存和发展來说具有相当垂要的意义，同时也说明，对于“关系”在中国转型经济屮的发展趋势来说，不可一概而论，而必须对不同社会现实领域(domains)之间的“断裂”有清醍的意识。在我看来，房地产市场构成了转型经济中的一个特定的领域

7、，“关系”的重耍性与这一特殊领域的某些特质冇关。对于“关系”的作用，根据边燕杰等对华人地区劳动力市场的研究，“关系”的作用体现为提供信息和影响(Influence)两个方面(Bian1997；Bian&Ang1997)o虽然目前尚未出现关于房地产市场的相关研究，但在我的前期调查中，对于“关系”提供信息和影响的作用，也得到被访者的认可。在我看来，这一解释角度，作为为Granovetter"弱关系的强势”(thestrengthofweaktie)假设的对话，主耍是突显了制度背景对于理解“关系”作用

8、的重要性，但与此同时，乂对Granovetter所开辟的“网络与求职”研究传统构成了实质性的挑战(Granovetter1974,Wegener1991,Requena1991,FernandezandWeinberg1997)。这一传统在暗含“止式制度具有主导作用”假定的同时，强调社会网络构成止式制度的有益补充，从而在解释上将社会网络附着于止式制度的决定性羽翼之下。但显然，这一研究传统并未穷尽社会网络作用的所有可能性。而Bian等展示的“关系”的“影响”力至少说明，一定条件下，“关系”具有组织