长春“百聚商务广场”营销推广方案

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1、UING“百聚大厦”营销推广方案（思路草案）长春市平静广告有限公司2003年9月一、前言1.项目□然状况：%1开发商：吉林省潍鸿房地产开发冇限公司%1建筑面积:16,000平方米%1占地面积：4050平方米%1项目定位:1-3层公建；4—9层商务写字楼%1地理位置：安达街9号，紧邻长春市人才市场北侧。%1施工进度：封顶时间2003年9月30口；10月中旬外装完毕；内饰2004年1月10号；交付使用时间2004年2月2.交通路线：共有14、19、22、64、119、222、224、245、364等公交车经过。3.周边配备：长春市人才市场星级酒店：吉华大酒店、吉隆坡大酒店银行：中国农业银行

2、、长春市商业银行超市：恒客隆4.项目硬件：详见交楼标准二、SOWT分析（一）优势1、地处城市副中心地带，交通便利。项目处在安达街9号，与西安大路相距不过15米，交通畅快,出行便捷。2、售卖价格低于周边其他楼盘，在价格上没有很大的抗性。3、项目坐落于朝阳区。朝阳区是长春市的文化区，居民素质、文化环境比较优越，有助于树立项目门身的良好形象。4、出于项廿是今年新开发的，其大厦中的硬件设施在朝阳区同等写字楼盘中的优势地位显而易见。（-）劣势1、期房销售会存在一定的抗性。2、只售不租的方式，会影响目标顾客群的进驻。3、项目门身的设计、户型、规划、景观均无特别突出的优势。（三）机会1、随着中国加入

3、WTO,世界经济一•体化的格局对中国市场经济将会产生一•定程度的影响。我国会逐步开放以前不允许外资涉入的行业，如电信业、金融业、保险业，零售业等等。因此，大部分跨国公司希望尽早进入中国，并扩大在华的投资规模，包括在物业上的投入。所以在这样的大环境下，对写字楼市场的需求会逐渐加强。2、朝阳区政府要在未來的3年内，把西安大路规划为“商务一条街”。因此在周边配套、招商引资等方面会形成一定的区域机会，并会形成一定的发展潜力。3、随着中、青年创业者数量的迅速增多，民营企业与服务性智力型企业整体规模的日益扩大，将会加大对写字楼的需求，并成为屮、高档商务屮心的主要购买群体。4、随着本土企业实力与竞争

4、力的提高，其口身的办公场所在树立形象，展示公司实力等方面起到了重要作用。由于专业写字楼在适用空间、意境空间、结构空间三个层而上能够冇效、完美的结合，从而会满足大部分内资公司对高层次商务办公的需求。5、伴随中、小型企业的快速成长，原冇的、陈旧的办公场所已经满足不了他们多样化、个性化的办公需求，而现代化、专业化的商务屮心将会以其高效的智能化系统、高品质的物业服务而倍受靑睐。（四）威胁1、朝阳区写字楼市场竞争激烈。仅西安大路沿线，就冇光明商务屮心、国际大厦（A、B座）、屮银大厦（A、B座）、吉发广场（A、B、C座）等商务写字楼。而与木项目同处一个行政区域的时代大厦、火炬大厦、通汇大厦等写字楼

5、也会对本项目的销售产生一定的影响。2、商住楼（长春银都、解放BOBI）、住宅商用等现象的存在，使得其低廉的价格吸引了大部分购买者，从而导致写字楼的目标消费群被严重分流。3、宾馆、酒丿占客房的岀租使得写字楼的一部分租赁客户被分流。一部分外埠公司，考虑到自身的形象与区域发展策略会选择知名度高、服务品质高、形象良好的宾馆、酒店作为口身的办公场所，如柯达选择吉祥人酒店。4、木地市场容量有限，从供应总量上来看，写字楼市场基木处于饱和状态，可挖掘的市场空间较小。（五）分析结论1、在营销中充分发挥门身的地段优势与价格优势做综合比较，以树立高性价比的市场形象。2、商住楼的低价格，构成项目对项目最主要的

6、威胁，制定精准的廿标市场策略，以吸引目标顾客的关注。3、有计划、有目标的发展集团购买。4、在适当时机，拓展外埠市场。二、确定目标消费群为了创建百聚大厦独特的销售卖点，必须对目标消费群进行严格的市场区隔划分，从而加强营销与广告的针对性与冇效性。针对目前的写字楼营销中，并没冇明显的目标消费群的现象，百聚只冇做好市场细分后，才会在属于自己的细分市场屮建立品牌的核心竞争优势。因此，我们把口标消费群做如下划分：(-)主要口标客户：有读书和文化品位的民营中.小企业(新时代商人)。“新时代商人”的概念：为商以德，严格遵守商业道德；诚信为本，以质量诚信服务社会；谋取利冇度，不谋取非法之利或暴利；竞争有

7、义，不以损人利己为目的；利泽长流，不做一捶子的买卖;应市场需求，以市场需求为导向；和善待客；当机立断，善于抓住商机；经营之要，在于宽厚圆融;精于核算，点滴才能富足积累。那么，什么是“新时代商人”眼屮的写字楼？以文化底蕴为基石，成就其深厚的内涵；以别具一格为装饰，造就其独特的品位；以精雕细篆为核心，炼就其高贵的内质。这就是我们在“百聚大厦”的定位上始终秉持的理念，我们要在西安大路这个长春的商业主动脉上，雕刻一尊以“仁、义、礼、智、信”为木的儒商形