论文_我国不动产统一登记问题之探讨

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1、.....不动产统一登记问题的探讨摘要：我国宪法规定，土地归国家所有或归农民集体所有，民事主体只能取得土地使用权用于建筑、生产或其他法律容许的用途，这决定了我国实行的是房产和土地相分离的产权安排体制。另外，我国采取现代地上权思想，即土地与房产的关系准则是“房屋所有权+土地使用权”。其具体表现为：房地产主体一致原则和房地产一同处分原则。本文从我国不动产登记存在的问题之分析和完善不动产登记制度的基本思路两大方面来探讨我国不动产统一登记问题。关键词：土地房产不动产登记问题学习参考.....一、引言土地登记属于不动产物权登记的范畴，遵循不动产登记的规律。土地登记的效力表现在土地权利变

2、动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。《土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手洗。《土地管理法实施条例》第三条规定：国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。二、我国不动产登记存在的问题之分析由于我国不动产管理行政体制的特殊性，土地由国土资源管理部门负责管理与登记，房屋由建设部门负责管理与登记，使得我国的不动产产权登记管理体制存在一些问题，注意症结表现在以下几方面。1.我国不动产登记存在的主要问题（1）登记机关不统一。1983年《城市私有房屋管理条例》颁布，规定城市私有

3、房屋由房屋所在地人民政府房产管理机关管理，确立了房产管理机关登记房屋产权的规范；1986年制定的《土地管理法》确立了国务院土地管理部门主管全国土地工作；1991年颁布的《土地管理法实施条例》在坚持这一原则的基础上进一步明确了国有土地使用权、集体土地所有权和使用权由县级以上地方人民政府登记造册；1995年颁布的《城市房地产管理法》仍然维持了这样的格局。虽然该法规定地方政府可以设立一个部门统一负责不动产的管理工作，但目前只有少数地方实施了“两证合一”的登记方式。房产与土地分别登记，手续繁杂重复，耗时废财，也容易导致不动产产权主体不一的问题。（2）房产登记具有明显行政管理的印记。房

4、产登记明显的行政管理印记，突出表现为：房产的法规大多是由行政规章组成，即使《城市房地产管理法》也大多是从行政管理的角度进行规范。行政印记贯彻到房产登记，使其被认为是一种行政行为。例如在《城市房屋权属登记管理办法》就有房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，明显带有行政色彩。我国涉及房屋产权及登记的法规有数十种之多，它们之间存在一些相互冲突的地方，使房屋产权确认、登记、保护处于制度混乱的状态，导致我国房屋产权登记规范与效力不一致和不统一。（3）登记效力不确定。登记效力不确定，问题比较突出的是房屋产权转移登记是物权权利登记的效力

5、被忽视。房屋产权转移是出让人所有权灭失，受让人取得所有权，产权转移登记属于权利登记。而我国有关司法解释将过户登记（即产权转移登记）解释为合同的生效要件。对此学术界也存在物权行为与债权行为的争论，其实，从法理看，房屋产权转移应是物权变动行为。在后来出台的《城市房屋权属登记管理办法》和《房屋登记办法》中对此进行了学习参考.....纠正，规定未办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他物权的设定，均为无效。但是该办法的效力较低，并没有把大家的观点归致到统一的物权行为上来。后来颁布的《物权法》明确了登记的效力，但还不具体，应该有相关法规加以明确和细化。（4）登记查询制度不规

6、范。不动产权利公示的主要目的是保护权利人的权利和交易安全，使第三人在参与不动产交易时能够判断物权的基本状况，为此，世界上许多国家或地区都规定了不动产登记的公开查阅制度。2002年11月国土资源部发布了《土地登记资料公开查询办法》，向土地登记查询制度规范化迈出了可喜的一步。然而，房产登记查询制度还没有很好地建立起来。看来建立规范严谨的不动产登记查询体系还要克服许多障碍。（5）登记权利缺乏法定范围。不动产登记制度为物权实体法服务，故实体物权种类、内容、方式的法定是不动产登记权利的基础，登记权利范围因各国法定物权的不同而有差异。我国现代的物权制度呈开放性体系，尚未法定，不仅表现为法

7、的依据不统一，也表现为类型的未法定、物权变动的未法定。在我国存在这样的现象，法定需要登记的物权并不涵盖所有物权，这就使得有些物权不经法定登记方式也可以获得，实质是否定了物权的法定。由于我国实行的是土地公有制，相对而言他物权的种类确定就显得十分重要和必要。我国的不动产权利类型复杂，难点在于对农村不动产的整理。我国农村并未真正建立土地他物权体系，土地及房屋缺乏流通性，没有真正进行保障交易安全的登记，所进行的登记不过是为了保护耕地，整理土地，征收税费。1.各国不动产登记制度之经验借鉴现代不动产登记制度，源自欧