物业管理--xxx苑管理处物业服务思路

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1、XXX苑管理处物业服务思路服务目标：以五星级酒店服务标准体现物业管家式贴心服务；管理模式：全天候24小时全封闭式；结合xxx苑物业项目的实际情况，物业的档次及业主层次较高，势必要求提供高质量高标准的配套服务。在物业项目的容积率不到30%的情况下，管理成本上升导致物业管理费的壇高，唯冇在服务上寻求效益。具备一支优秀的物业队伍并能提供高质量的服务水平，除了让业主感受到物有所值外，更主要的，还可以提高公司的品牌、及在业界的影响力。一、管理架构及职能1、管理处人员编制管理处（物业经理1人）」开发公司[丨监管、培训及支援[II淸洁工次人事行政主任（1人）客服副经理

2、（1人）安管主任（1人）工程主任（1人）环境主任（1人）会计（1人）总计：29人要点：为了使业主入场就享受高詁质的服务，物业队伍最少提前15天须组建完毕，并开始进行系统的培训。前期收交楼及装修管理专项培训不能少于3天。2、管理处运作方式及部门职能♦管理处实行物业经理负责制的直线领导形式，下设客服组、安管组、工程组、环境组，实施管辖区域内全方位的物业管理。♦物业经理全而掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均出管理处直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责,各部门主管直接向物业经理负责。♦部门职责：A、客服组客服组负责物业内

3、业主接待、投诉受理、维修单处理、信报杂志邮件派发、装修手续、车辆刀保等日常事务。要点：星级服务不能流于口号。客服前台要追求卓越的索质与专业索养，还要承担起整个物业队伍在形彖礼仪方面的培训与带动的工作。（可考虑送至大酒店前台实习一周）B、安管组安管组负责小区治安，交通与消防管理工作，包扌舌门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、治安管理服务。要点：为了合理调配资源，管理员必须承担物业巡查的角色，要将物业基础设施如楼宇外墙、各种管道、道路、楼道、车位、照明等日常检查视为本职工作,每次巡逻完毕将检查结果转至客服前台处理。（如工作需要，保安员可称谓为“秩序维护员”

4、或“管理员”）C、工程组♦工程组负责整个项目的设备维修养护服务，包括设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。要点：工程组不能按工种配置人员，因而也需要该组人员一专多能并能持证上岗，并要求于物业内宿舍住宿，以满足应急工作的需要。D、环境组♦环境组含保洁及绿化职能，负责环境管理及小区公共区域卫生和绿化服务。要点：绿化人员不求多但求精，须具备一定的绿化养护及园艺技能。为了配合开展对业主单元内的有偿服务（清洁/房间整理等），清洁员工除要经过专业培训外，须有大酒店客房工作经验者1-2人。（如无,则口J安排至酒店实习）二、

5、物业运作成本核算1、支出预算项口容内出支工・出支月注备前期开办费电OO52按两年为一个周期计算OO5OOO4—OOO人力资源成本、人釦冇人事12计人会经组服客组安保人3班人领9、员人安1保任主组程工人2T-技、人主组境环清人11人艺丿园1:5人洁任物业正常支出OO5OO5OO5OOO护养修维域区共公OO53m要点：以上预算未变含物业用水、电费用及公共水电费用，如不是自动分摊则由物业部门分摊至业主。2、收入预算序号项目内容月收入1停车位月租费80个车位、400元/月/个320002右偿服务费维修、家政等30003物业管理费65000要点：物业管理费标准65

6、000元/月十（4000平米+10000平米）=4・64元/平米/月另：1、物业管理费的收费标准应按物业的容积率及综合服务等多项指标，区分不同档次的楼宇，并报当地物价局批准方可有效；2、停车场资质最终须于当地交管部门办理相关手续，其收费标准亦须物价局批准后方可有效。%1.有偿服务方面物业服务屮除公共性服务外，更应在细节上下功夫，管理处并可为业主捉供多方面的便利服务，这些服务以业户的需求为基础，以成本支出为界线，凡是不需成本支出，只需要物业从业人员在工作范围内可以做到的，均可作为无偿服务。冇偿服务是为了满足业主的特殊需要而捉供的个别服务，该项服务只要冇业主

7、需耍，我们都应尽可能提供，真正体现管理公司全方位服务特点。（所有服务的价口表须公示，并应完善管理流程），一般我们可提供的项口有：——各种卫生、清洁服务工作；——提供装修服务；——护理服务；——代办交费、代办保险；——代办订购车船票、飞机票、戏票；——代订书报杂志、代购物品；——代雇保姆、家庭教师或临时性儿童托管；——房屋中介服务，代管代租赁房屋；——其他委托服务：如提供水果、蔬菜的配送等等。