房地产项目工程管理浅谈

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1、房地产开发企业的成本费用(2008-11^415:54:05)标签：杂谈分类：SWr=财劳关于房地产开发企业虑本费用构成及劃算构成按照用途大致可分咸三疑，一块是开发成本，一块是税贵，一块是期间费用。一、开发成本按照内苔具体1♦土绝征用及拆旺补偿费，指开发商为取律土地使用权而支付的费用，包廷地价藏♦拆if补偿费*餅地占用税、青苗补偿费初大约占成本贵用总額的25%;2、前期工程责•指取得土地使用权后.项目开发前发生的项目前期准釜费用>色括项目筹建、規划设计、勘察期绘・可行性研究及"三通一平”等费用;殳施贵，播

2、】页目开发过程中发生的禮设安荣工程KIWMH以夕啲费用，SSft水、供电、瞬、供热、世气、ft洪、輾・通讯•绿化及场地平整等贵用•4、0®设施贵用・播项目逮成后产权利日开发商所有•收帯也不归开发商的公共设适・包括最規♦门81♦产权不归开发商的车障、垃圾处理站铸费用。上述2—一41页费用合计大约占成本责用总额的10%。5.建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑.安装工程费用，包括建筑费用、安装费、装修费.工程监理费茅，大约占成本费用总额的45%。二、期间费用包括音销费用、管理费用、财务费用，这三项费用大

3、约占成本费用总額的10%。三、税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地増值税、印花税、房产税、土地使用税、综合規费七项，大约占成本费用总額的10%。开发项目利润《算除了成本费用，还有企业所得税和税后净利，一般说来，一个开发项目，企业所得税大约站投资总额的1"而税后净利大约占投资总額的10—20%。—般楼盘的成本构成精确为：(2008-11-04155757)标签：杂谈分类：房地产财劳一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可預见费七、贷款利息八、销售费用

4、九、養理费用十、管业税十一、土地増值税一、土地价款及大配套费1、土地款土地敦即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整冶费用笫毎平万米建筑面枳应分滩土地款二土地成交总价款宁土地上对应建筑面枳。2、城市建设配套费珠海市为例，王城区內城市建设配套费为140元/平方米建筑面枳，主城外都市发达经济圈为110元/平米。3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，冋产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖命土地契税税率为九即土地契税二土地成交价格X3%

5、,每平方米建筑面积卫分14土地契税=土地契税总額十对应的建筑面枳。4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税二税费标准X总占地面积，重庆市为例，土地使用税税费标准约0・2弋元/平方米，其随看土地级别的増高而增加。5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地増值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。拆迁安置、补偿等费用。5.拆迁安羞、补偿等费用由于

6、观在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安割、补偿费用，开发商在获取土地次后，由孜府统一负责拆迁安良补偿，所霧费用已经包括在综合价金中。二、前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关I曲寸设施所需要的工程费用，II体费用数額JS结合项目本身所处位贸及填.挖方量的大小确定。2、規划设计费（1〉咨询费专家或者一些专业机构在規划设计前为开发商提供咨询眼务所需奠支付的相关费用，具体费用视项目实际情况而定O<2）規划方案设计费支付给域划设计单位的费用，无统一标准，一般

7、1元/平米占地面积。（3）建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建筑面积。（4）規划证照费在办理域划许可证时向政府部门墩纳，規划证照费吐建综合造价X建筑面积（大于1000万部分〉X2%+土建综合造价X違筑面枳（小于108万部分）X1.8/。3、施工團设计费完成建筑方案设计后进行血工團设计所需要的费用，一般多层1075元/平方米建筑面积，高层15・20元/平方米建筑面积。4、环境方案设计费大世可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工團设计〉费约20-25元/平方

8、米环境净面积，中档15-20元/平方米，低栏10元/平方米。5、综合管网设计费6、人防管理费具体掠淮不是很明确，约0・5元/平方米建筑面积。7、招投标费<1）招标监音眼务费用及招标代理费支付给市招投标办的监督眼务费用及招标代理公司的代理费用，市场价合计按总建筑面积X0・7元冊计算。<2）劳动定額测定费<2）劳动定额测定费按矗工单位中标额XI.4%计算。8、墙改费对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用，目前一般都不存在使用