项目物业管理方案

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1、项目物业管理方案一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图。四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员

2、工（按整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。五、经营预测a）经营收入：19.14万元（年度，以下省略）1物业管理费：11・34万元应收12.6万元30000*12*

3、0.35=126000（元）预计收入11・34万元（收缴率90%）1维修服务费：0・5万元1特约服务：5.8万元1其他收入：1.5万元b）支出：20.25万元1人员工资福利：14万元1办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）1维修保养费用：1・5万元1税金：1.05万元1不可预见费用：1・2万元c）润亏：-1.11万元d）物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e）公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2（1）员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120012002经营

4、部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利:115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：1・5万元（3）绿化管理费：绿化率45%1.04万M2*l元/年*“2=1・04万元（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元（6）办公费:按管理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元（7）固

5、定资产折旧费：按10%计算即1万元（8）稅费：按营收5.5%缴纳即1.052万元（9）保险费：暂不投保（10）合理利润：按营收8%计算1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0・35元/月*M2。六、前期物业接管a）派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。b）物业接管验收1既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。1是物业通过竣工

6、验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；1供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；1房屋幢、户编号已经有关部门确认；1落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；1接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。1接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。1接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面

7、检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。1在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。1抄水、电、气表的底数，记录备案。1接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。1接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。1当物业管理企业签发了接