長沙住宅專項維修資金管理模式探討

《長沙住宅專項維修資金管理模式探討》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、長沙住宅專項維修資金管理模式探討摘要：本文從長沙住宅專項維修資金管理現狀出發，對長沙市住宅專項維修資金的管理存在的問題進行剖析和探討，綜合政府、銀行、業主、物業服務企業等多因素建立高效的管理模式關鍵詞:住宅；專項維修資金；管理;長沙分類號:F293文獻標識碼：A文章編號：1003-949X(2010)-07-0059-032008年2月1日施行的《住宅專項維修資金管理辦法中》明確定義住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金物業共用設施設備、共用部位維修和更新改造的經濟基礎，它對保障住宅的安全使用，維護共用設施設備的完好性能，確

2、保物業的保值、增值起著極其重要的作用。長沙市有關文件更是明確規定:住宅專項維修資金“由業主自己繳存，自己使用，歸業主所有”，“屬民間自存自用費用，不屬行政、事業及服務性收費”截至2010年第二季度,長沙市物業維修資金管理中心目前管理的住宅維修資金已達39億多元，並且以每年數億元的速度增長，申請使用維修資金500多萬元。根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，市民買房時所要繳存的公共維修基金，將不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建築安裝工程造價的比例繳納。購房人交存的首期住宅專項維修資金，將不再以以往的“購長沙住宅專項維修資金管理模式探討摘要：本文從長沙住宅專項維修資金管理現狀出發，對長沙市

3、住宅專項維修資金的管理存在的問題進行剖析和探討，綜合政府、銀行、業主、物業服務企業等多因素建立高效的管理模式關鍵詞:住宅；專項維修資金；管理;長沙分類號:F293文獻標識碼：A文章編號：1003-949X(2010)-07-0059-032008年2月1日施行的《住宅專項維修資金管理辦法中》明確定義住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金物業共用設施設備、共用部位維修和更新改造的經濟基礎，它對保障住宅的安全使用，維護共用設施設備的完好性能，確保物業的保值、增值起著極其重要的作用。長沙市有關文件更是明確規定:住宅專項維修資金“由

4、業主自己繳存，自己使用，歸業主所有”，“屬民間自存自用費用，不屬行政、事業及服務性收費”截至2010年第二季度,長沙市物業維修資金管理中心目前管理的住宅維修資金已達39億多元，並且以每年數億元的速度增長，申請使用維修資金500多萬元。根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，市民買房時所要繳存的公共維修基金，將不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建築安裝工程造價的比例繳納。購房人交存的首期住宅專項維修資金，將不再以以往的“購房總款的2%%”為額度，而改成每平方米建築面積繳存數額為“當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%%至8%%”。目前長沙市髙層塔樓建安造價在1600元/平方米左右。按現行的繳

5、存額度,一套售價50萬元的100平方米左右的高層塔式住宅，要繳納公共維修金1萬元；而照新辦法，按建安成本的5%%繳納維修金隻要0.8萬元，最多可節省開支2000元。而其它住宅的建安造價要低,這樣節省下來的開支可能更多目前，長沙市已將繳存房屋維修金作為交房的前提條件。不僅如此，為保證維修資金不被開發商挪用，長沙市房產部門已對物業維修資金實行歸集前置，要求開發商將統一歸集維修資金的時限提前至預售登記備案從長沙住宅專項維修資金管理現狀來看，仍存在以下問題:第一，法律法規還不夠完善，長沙市住宅專項維修資金管理實施細則亟待出臺；第二，小區住宅專項維修資金制度還不夠規范或還沒有建立；第三，業主委員會對專

6、項維修資金的劃轉隱患多；第四，缺乏必要的約束和監督機制；第五，拆遷安置住宅專項維修資金歸集困難；第六，物業服務企業與業主委員會對專項維修資金的協調管理還存在諸多問題根據以上情況，結合長沙住宅專項維修資金管理現狀，我們對長沙住宅專項維修資金管理模式進行探討一、“業主主導型”住宅專項維修資金管理模式《物權法》第79條規定：“建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主共有。”《物業管理條例》第6條明確規定：“業主在物業管理活動中，享有監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用的權利。”因此，住宅專項維修資金屬於全體業主所有，其管理和使用由業主共同決定。可以說，"業主

7、主導型”住宅專項維修資金管理和服務模式應該是最理想化的管理模式，也是未來住宅專項維修資金管理和使用模式的發展方向。但在我當前發展情況來看，該模式的施行仍存在很大難度，最大瓶頸在於如何實現真正意義上的業主自治。在實踐中，業主對於住宅專項維修資金卻存在諸多問題，如:對專項維修資金認識欠缺、維權意識低、業主大會及業主委員會未能充分發揮作用等。對此，我們對幾個關鍵性問題簡要進行分析:1.業主大會召開及業主委員會成立難