江苏中亚文璟国际花园高端项目营销策划报告51p销售推广方案

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1、1、序言2、区域界定及环境分析3、房产市场分析4、项目地块分析5、项目定位6、项目建筑规划、景观设计建议7、项目智能配套、物业管理建议8、项目形象推广建议9、项目成本、收益模拟10、项目调研结论11、后继调研策划主要内容12、联系我们目录/Catalog序言/Preface1、调研目的我们进行本次调查的主要目的是解决以下几个问题：①区域特征和市场环境②理清项目地块的优劣势和该楼盘的卖点③产品的设计思路④界定销售价格及其影响因素建立营销推广策略体系2、调研思路自2012年9月26日到2012年10月13日，本公司项目小组调研人员按照以下方向进行调研：①第一思路：项目所在地区域及宿豫

2、区②第二思路：深度挖掘项目优势及调研区域内畅销产品类型③第三思路：相类似的项目楼盘3、调研方法整个调研过程我们采用了多种方法进行信息的采集，以期获得全面而准确的参考资料。①观察法②询问法③问卷法序言/Preface区域界定及环境分析/Environmentalanalysis1、宿迁经济发展概况宿迁位于淮海经济区中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是欧亚大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心城市，是江苏、山东、安徽三省之通衢。宿迁生态环境、人居环境非常有优势。区域界定及环境分析/Environmentalanalysis宿迁交通十分便利。自古便有“北望齐鲁、南接江淮

3、，居两水（黄河、长江）中道、扼二京（南京、北京）咽喉”之称。京杭大运河纵贯南北，境内高速公路有：京沪高速（途经沭阳，市区向东经S324即宿沭一级公路55公里，可上京沪高速）、宁宿徐高速（市区到南京260公里），新长铁路、205国道穿境而过，宿新高速（市区到新沂50公里)、宿宿淮铁路(设洋河站)全面开工。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，空港优势非常明显。区域界定及环境分析/Environmentalanalysis宿迁经济运行稳中见快。2011年全市实现地区生产总值1304.81亿元，比上年增长12.8%，比全省增速快1.8个百分点。其中，一产实现20

4、9.72亿元，增长4.3%，快于全省0.3个百分点；二产实现604.52亿元，增长16.6%，快于全省4.9个百分点；三产实现490.57亿元，增长12.3%，快于全省1.2个百分点。三次产业结构为16.1：46.3：37.6，第一产业比上年下降1.5个百分点，二、三产业分别比上年提升1.3个和0.2个百分点。（摘自《宿迁市2011年国民经济和社会发展统计公报》）宿迁经济2012年前三季度，经济运行主要呈现出经济总体保持平稳增长、主导产业发展态势良好、投资消费出口增速较快、财税金融齐头并进等特点。全市地区生产总值突破千亿，达1106亿元，增长12.5%。完成规模以上工业增加值40

5、0.4亿元，增长20.4%，增速连续15个月保持在20%以上；工业用电量达57.6亿千瓦时，增长20.1%。完成农业总产值263.1亿元，增长4.8%。服务业增加值390亿元，增长10.5%，旅游业总收入、软件和服务外包主营业务收入分别增长21%和120%。（摘自《宿迁新闻网》）区域界定及环境分析/Environmentalanalysis2、宿豫及周边乡镇区位图区域界定及环境分析/Environmentalanalysis项目地周边辐射宿豫区东部20公里的辐射区域内，共有侍岭镇、来龙镇、曹集乡、保安乡、新庄镇、关庙镇、大兴镇、丁嘴镇、仰化镇陆集镇等11个乡镇。范围极其广阔，周边

6、乡镇居民进城购房首选宿豫区，可见本案“周边辐射”能力占优。以上11个乡镇距离本案项目地最远的约23KM（丁嘴镇）、最近的约8KM（陆集镇）。（详见《百度地图》）20km乡镇人口(万)面积(平方公里)顺河镇8.4978.30井头乡2.1530.70仰化镇3.8268.42蔡集镇4.2850皂河镇4.54264.09黄墩镇2.6352来龙镇3.7674.96新庄镇2.2053.68侍岭镇3.3263.9陆集镇3.4557.8曹集乡3.449保安乡2.346大兴镇5.459丁嘴镇3.553关庙镇3.982王官集5.9661.5宿豫区人口情况概述2010年底宿豫区行政区划、人口、面积：辖

7、14个镇、3个乡。总人口数70万，常住人口64万。从右表可看出除区政府驻地顺河镇外，其他各乡镇居民人数较少。网上宿豫的官方数据显示：目前城区常住人口从2008年的6万人增加到目前的的12.7万人。（整理自《网上宿迁》、《网上宿豫》）区域界定及环境分析/Environmentalanalysis区域界定及环境分析/Environmentalanalysis宿豫区经济发展情况概述2010年，实现地区生产总值156亿元，“十一五”年均增长14.8%，人均地区生产总值超过3000美元。三