西安老年公寓投資開發研究

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1、西安老年公寓投資開發研究提要本文針對老年公寓投資大、投資回收期長、設計內容復雜及配套要求高等特點，依據西安市社會福利相關政策，提出老年公寓投資開發的理想模式關鍵詞：老年公寓；投資；模式分類號：F83文獻標識碼：A老年公寓不同於一般意義上的住宅，從老年人一般生活行為的變化剖析，老年公寓不僅需要一個“無障礙”的居住活動空間，還需要有公共性的服務網絡、較齊備的醫療康復設施和休閑娛樂的自然生態環境。從這一點看，老年公寓需要巨大的投資資金。這對於政府來說，其能力是有限的；而對於房地產商來說，國傢相關政策未明確化

2、，市場受傳統觀念影響嚴重，沒有一定的把握開發，也不敢貿然行動，所以這種很有希望的事業目前正處於擱淺階段。如何使西安市老年公寓投資成為多贏的局面，放活老年公寓市場，實行“公益性事業，市場化經營”，成為進一步推進老齡事業健康發展的關鍵目前，西安市60歲以上的老齡人口已有90萬人左右，占到瞭西安市總人口的11%。西安以及周邊地區有一些能夠提供一定養老服務的場所，如西安市沁春園養老院、寶雞市絳帳社會福利院、福壽堂高級老年公寓、西安裕華老年公寓、臨渭區老年公寓、西安祥和老年公寓、東林老年公寓、西安朝陽老年公寓、

3、新大地、萬象溫泉老年公寓、陝西秦宮老年公寓以及市區內少量的片區提供的社區養老服務試點。不過，相較於專業的養老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質，還是從服務質量等方面都無法滿足市場的需求西安市政府出臺瞭《關於加快實現社會福利社會化的實施意見》，推出瞭14項優惠政策扶持社會養老服務業。規定對福利機構的建設用地優先安排；市、區縣在制定城市居住規劃時，無論是新區建設還是舊區改造，都應將社會福利設施特別是老年服務設施納入公共設施統一規劃；經縣以上人民政府民政部門審批同意籌建的社會福利機構，發改委和規

4、劃、建設等部門要優先立項、優先辦理規劃手續、優先完善社會福利機構周邊的城市基礎設施，並免繳城市基礎設施配套費等；對獲得民政部門批準的社會福利機構，暫免征收企業所得稅，對其提供的育養服務免征營業稅等；對獲得民政部門批準設置的社會福利機構，用水、用電、用氣按居民生活類價格執行，使用電話及辦理其他有關電信業務執行住宅電話交費標準；對新建的社會福利機構城六區范圍內每張床位給予一次性補貼3,000元，城六區范圍外每張床位給予一次性補貼2,000元，在建成運營1年後分3年撥付；對貧困老人及其他需要幫助的“空巢老人

5、”、單身老人、高齡老人等，可由政府出資購買社會公益崗位，為老人提供無償或低償入戶服務和送時服務等相比以往的投資開發模式，原來由政府投資開發的社會福利機構的社會福利事業將隨著人口老齡化等社會問題逐漸變為政府指導、扶持的投資商開發項目，如何能夠在政府特有的優惠政策條件下，使得老年公寓項目投資建設既滿足老齡人的社會福利需求，又達到開發商的目標利潤，顯得尤為重要第一，老年公寓項目從規劃建設的內容上來講，除瞭老年公寓為政府社會福利所承擔的老年安置以外，還應有自己經營的社會福利公寓以及相應休閑、娛樂、商業等配套的

6、社區環境；既要滿足老年人精神生活的需求，又要克服傳統觀念的影響，使得項目的開發建成成為老年人向往的歡樂谷，吸取以往敬老院、養老院等環境設施不齊全，不孝敬等弊病，開創西安老年公寓新紀元第二，老年公寓建設成本方面，西安市開發商可以從政策優惠角度，吸收政府對新建社會福利機構一次性補貼。減免所得稅、營業稅及基礎設施配套費用等來彌補老年公寓為滿足老齡人生活所必要設計的設施及空間費用，高層與低層相結合，有效降低開發成本第三，老年公寓建成運營方面，開發商可依據政府相關政策,搞活市場，實現市場化經營，可以按照總開發面

7、積滿足西安市市場需求的比例。例如，西安市老齡人口總數為90萬人，相對中高收入人群占總數的40%,願意入住老年公寓的占中高收入人數的30%,平均每人居住需求為15平方米，可開發老年公寓面積約為162萬平方米，相當於開發土地面積（容積率為2）1,214畝地。當然，在老年公寓中另外部分可以周旋出售給其他客戶，盡管此前全國可銷售老年公寓政策僅在大連、北京等地相對開放，但也可根據客觀情況調整，這樣就可大大降低老年公寓回收資金慢的特點，減少開發商的投資風險，亦可以在公寓配套商業進行經營，著手從老年公寓的規模、公園

8、配套、生態湖、度假酒店等多種方式，吸收國內外老年公寓運營模式，吸引投資者，憑借古城西安的唐文化打造西安市國際老年公寓綜合老年公寓投資建成的各個方面，政府與開發商的合作經營是老年公寓項目不言而喻的理想投資模式，開發商以社會福利機構的名義開發老年公寓，本身免費安置政府每年需要安置的老齡人口，又滿足瞭自身盈利的目的，響應瞭國傢及地方政府的政策指導，解決瞭老齡化帶來的社會問題（作者單位：西安建築科技大學管理學院）參考文獻：[1]陳芋宇•西安養老機構設施、環境現狀