小区项目规划论证及规划方案设计说明

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1、小区项目规划论证及规划方案设计小区项目规划论证及规划方案设计说明第一章规划设计说明一、项目概况小区项目由张家界市绿城房地产开发有限公司投资建设，项目规划总用地面积29991.48㎡(约45亩)，其中代征城市道路6829.69㎡，建设净用地22863.11㎡(约34.3亩)。该小区是以90～120㎡左右为主的底部沿街商业，上部为三室两厅中小户型为基本户型的中高档学期房。二、区位分析该小区选址位于原市烟草专卖局和市畜牧水产局院内及周边地块，北临崇文路，东临宝塔岗路，南临滨河路，西侧为城市居民区(旧城区)。三、背景分析3.1城市建设背景：为

2、加快实施“提质张家界、打造升级版”战略，加快建设国际化山水型生态旅游城市，市政府提出启动在市中心城区全面实施城市绿化、亮化、美化，推进棚户区和城中村改造、道路设施改造和地下管网改造，即三化三改，通过“三化三改”项目的落实，将迅速地改善张家界的城市形象和提升城市品质。小区地块处于旧城棚户区改造范围。3.2开发商实力背景：张家界市绿城房地产开发有限公司是一家有实力、重信誉的房地产开发商，成功开发了东城首座、锦绣边城等多个大型楼盘，树立了良好的楼盘形象，赢得了良好的社会口碑。3.3征地完成情况：小区项目征地分两期进行，一期征地为原市烟草专卖

3、局地块已被开发商于2010年通过公开拍卖拍得，周边居民拆迁安置也已达成协议，地块建设净用地16473.77㎡，二期征地为畜牧水产局地块，也与畜牧水产局谈好合作意向，地块建设净用地6389.34㎡。四、基地分析4.1上位规划解读4.1.1张家界总体规划(2007～2030)城市总体规划将永定城市组团定位为市级综合服务中心。该小区位于永定居住片区，土地性质为二类居住用地R2和行政办公用地C1，地块为中高强度开发区。4.1.2《张家界市永定区组团控制性详细规划》永定组团的空间布局分为“一心、两带、九片区”，永定组团是市级综合服务中心区和老城

4、景观风貌提升区，是建设澧水城市风貌带和建设城市精品的核心区。4.1.3张家界城市规划技术规定·根据《张家界市城市规划技术规定》的相关要求，城市旧区高层居住建筑：容积率4.0建筑密度28%、绿地率35%，商住综合楼建筑密度30%(绿地率35%，容积率3.5)。·建筑离界距离控制，居住建筑：a.主要朝向(旧区)：高层0.4H，最小距离14m，非居住建最小距离9m，多层0.5H，最小距离6m，非居住建筑最小距离6m；b.次要朝向(旧区)：高层0.15H，最小距离6.5m，多层0.25H，最小距4m。·建筑退让城市道路红线最小距离控制。旧区：

5、H≤24m时退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为8m、4m和2m。24

6、地现状海拔高程160.5～164.7m，建筑设计总高度控制在91.5m(地上)。4.2地块周边分析该小区距张家界一中及国光中学约150m，距崇文小学约80m，基础教育设施非常集中，是目前炙手可热的学期房建设地段之一，该片区居住人口比较集中，周边有宝塔岗居民小区、龙凤商住小区、烟草局家属生活区等，距市中心商业区非常近，交通便捷，主要道路有城市主干道崇文路(路幅红线50m)，城市次干道滨河路在建设中和规划待建的城市支路宝塔岗路。城市公共服务配套设施也较完善，中小学校、幼儿园、市场、商店一应俱全，能为小区将来的居民生活提供极大方便。景观上临

7、水望山、景色优美。4.3地块现状分析整个地块呈“7”字型东西最大长度约189m，南北最大进深约145m，成北宽南窄状。场地除东北角略高外，其余基本平整，但地势低洼，较崇文路、滨河路低约1m以上。场地内有较多的民房需要拆除，拆迁量较大，且有一条自然水沟穿场而过，需要作全面整治。五、论证理由5.1目前永定组团控规尚未批准实施，该地块缺少规划条件依据。5.2由于地块用地性质在总规中为Ⅱ类居住用地R2和行政办公用地C1。考虑开发情况，用地性质需变更为商住用地。5.3该地块为旧城棚户区改造区域，拆迁成本较大，需作投资赢利平衡，确定合理的规划控制

8、指标。六、规划设计依据1.《中华人民共和国城乡规划法》(2008)2.《城市规划编制办法》(建设部2005第146号令发布)3.《城市规划编制办法实施细则》(建设部，1995)4.《张家界市城市总体规划》(2007～20