解读乌鲁木齐房地产市场现状欧米尚品文化传播有限责任公司

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1、谁是“房产江湖”的“武林盟主”？——解读乌鲁木齐房地产市场现状一、前言在全国房产市场的影响下，乌鲁木齐房产也出现了“结冰”现象，消费者抱怨：“房价越來越高了，越來越买不起房了了”；开发商抱怨：“项目进展难度越來越难，政策越来越多，消费者越来越理性，购房越来越少、钱越来越难赚了”;政府抱怨：“房产市场太热，太乱，该规范了”。于是乎，房产市场这个大航母在各种力量的作用下艰难的前行，房产江湖在各大高手比武下，等待武林盟主的降生，到底谁能主宰房产市场？笔者将通过分析房产市场的各要索来试着得出!二、消费者方面消费者越来越理性，观望态度严

2、重受内地房价下降的影响，受国家宏观调控的影响，乌鲁木齐的房产市场，消费者的观望态度日趋严峻，他们对未来房价走势不明确，不知道未来房价到底会涨还是跌，很多人越來越理性，英至越来越专业。很多楼盘岀现看房多，成交量缓慢,成交量很少，甚至没有成交量的现象。王某在北京路看一盘回來后，销售员一天一个电话的催她去买房，其至打到办公室来，销售员迫切要达成销售的举动让人在反感的时候不口觉会想到，如果房子很好卖，意向购买的客户比较多，销售员有必要这么“作贱”自己吗？答案很明确，事实也确实如此。中等收入者是高房价最大受害者在乌鲁木齐，乃至全国，中等

3、收入者都占据社会收入的大多数，理所当然应该成为购房的主角。然而，在目前房价持续走高情况下，中等收入人群倒成了最大的“受害者”。一方面，中等收入群体难以承受高房价，另一方面，政府保障性住房的政策却无法顾及到这个群体。根据乌市城调队2008年4月份公布的数据，目前，乌鲁木齐居民工资性收入人均月达到139&39元，居民人均月可支配收入880.9元，而据悉，目而乌鲁木齐新房均价在每平方米3000元左右，如果在今天的利率来看，一66平米的新房，首付30%,10年按揭时间的话，毎刀应付房款1578元，如果是20年的话就是1041元。这对于

4、一个三口之家的屮产阶级来，算上家庭日用开支费，孩子教育费，个人发展费等，如果只是领取固定工资的话，可想而知的负担和压力。令人稍稍欣慰的是，2008年，建设部将帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，在切实增加住房冇效供应的同时，加强房价监管和抑制不合理需求,引导房地产业持续稳定健康发展。但是乌鲁木齐这个西部的首府，山高皐涪远，上有政策下有对策，要想扭转屮等收入者的住房问题，在短吋间内很难有成效！三、政府方面扭转1998年的房产市场化方针，稳定社会发展我国t1998年开始实施房地产市场化经济策略，10年的自由发展，成片开发

5、模式形成的商品房在房地产市场占据了主导地位，加之传统文化和政策因素的影响，形成了房地产增量市场占绝对龙头地位的局面，在房产经济不断膨胀的影响下，经济膨胀显现也不断明显，甚至出现了轻度的通货膨胀。为此政府为稳定房产经济出台了种种政策，貝体如下：1.央行关于第二套住宅贷款首府款比例的政策，要求首付款不得低于40%,并提高其利率，一定程度上打击了投机投资者，加重了投资者的负担，在一定程度上阻碍了房产投资者的积极性，减少了货币金融风险，稳定了国尺货币稳定。2.国务院24号文《关丁•解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。促使廉价住房，

6、经济适用房和中的价位，中小套型普通商品这四种产品成为供应主流，大户型公寓，别乘、高档住宅的供应将下降。1.国土资源部39号令从源头堵封漏洞。此政策耍求开发上必须全部付淸土地出讣金后，方可领取土地实用的权证书，在资金上打击了部分开发商。2.央行一年内5次加息，吸引大批人把资金投入银行存款投资。3.土地增值税开征，税率在30%—60%不等。增加了开发商的投资成本，降低了其利润。4.《物权法》终获通过。满70年后住宅建设用地使用权自动续，捉升了房屋内在的价值；严格的土地制度预示着未來调控的方向。土地出让的规定，维护了国家的利益；拆迁

7、补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房哋产开发的速度；小区公用部分的规定明晰了产权为物业税的征收提供的法律保障。5.物业税正式征收，抑制投资性需求和存量市场的持有者。6.限外政策不断升级，打击了外來货币的注入，稳定国内货币金融市场。7.70/90政策。2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）而积所占•比重，必须达到开发建设总而积的70%以上，叩“70/90政策”。加人普通住宅、中小型住宅的供给，调整了住房有效供应，让普通人也有可能有购买房子的机会。这些措施在房产山•

8、场急速升温的时候岀台，有如烈日当头的一盆凉水，小作用通过强化监管措就，稳定房产市场，规范房产发展，大作用则在稳定房产市场的同时，稳定国民经济稳定，稳定社会稳定。四、开发商方而优胜劣汰局面加剧，寡头垄断逐渐形成随看外來地产品牌公司的不断加入新強地产洵金的行列，乌鲁木齐房地产币场