物业管理--浅谈物业管理中业主公约的法律问题

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1、物业管理中业主公约的法律问题作者：周四新业主公约也称公契或公约，是物业管理中普遍存在的一种规范性法律文件。在现代物业管理中，业主公约是业主自律自治的最基本的手段，是物业管理法规、政策的补充，是物业管理顺利进行的重要保证，有着不可替代的作用。业主公约是业主自治的具体形式，集小反映了全体业主的共同意志，对业主和使用人产生普遍的效力，直接影响业主和使用人的利益。鉴于业主公约在物业管理中的重要作用，有必要从法律的角度对其进行探讨，明确它的法律性质、主要内容和效力等问题，以保护业主和物业使用人的合法利益,保证物业管理的止常运行。（一）业主公约的法律性质业主公约的法律性质问题在物

2、业管理法律诸问题屮占有I•分重要的地位。一方而，业主公约的法律性质直接决定业主公约的形成方式、管委会的运作机制以及业主公约的效力；另一方面，业主公约的性质又决定业主和使用人的权利和义务，直接影响业主和使用人的利益。因此，业主公约的法律性质问题是业主公约的核心问题。关于业主公约的法律性质，学者们有不同的见解。归纳起来，主要有如下八种：（1）公约是业主间的契约；（2）公约虽非单纯的债权契约，但具有业主间契约Z实质；（3）公约是较两当事人间的契约发展形态更社会化的契约；（4）公约乃集团性Z协约，与一般契约有异，具有合伙Z性质；（5）公约类似于劳动法上之劳动协约；（6）公约乃

3、具有规定性之规则；（7）公约系规范业主相互关系而具有自治法之性格；（8）公约乃有关业主相互间权利义务关系之基本规定，属于自治法规或自治规则［1］。此八种见解可进一步概括为三种：即契约、协约和自治规则。公允地说,此三种见解皆言Z成理，持Z有据，见解不同均因观察角度不同而已。考察齐种见解，均从不同角度对业主公约的特点作了恰当的分析。契约说乃是从业主公约的条件，具有契约成立Z类似条件,故认公约为多数之契约，似无不町。协约说注重业主公约之效力，不但及于承诺之当事人，亦及于其概括继受人，此点亦与一般契约只及于立约人截然有别，而与协约相类似。故认业主公约为协约亦无不可。口治规则说

4、则认识到业主的口觉行为在于维护物业区的公共秩序Z和谐、公共关系Z融洽。此乃业主公约的旨趣。故认业主公约为自治规则或自治法亦属恰当。笔者认为，从订立业主公约之宗旨及业主公约的主要内容来看，主张业主公约为自治规则最为允当。除上述分析外，尚有几点理由：(1)从各国立法来看，业主公约对业主的违约行为均规定了一些强制性处罚措施，带有人身处罚的性质。此特点为契约和协约所不具备。(2)业主公约非但为业主设定了共同生活的行为规范，且规定了业主的管理组织，即业主大会和业主管理委员会。业主的管理组织为业主的自治管理组织，体现了业主自治的原则。此一特点亦不为契约和协约所具备。(3)尤为重要

5、的是，业主公约的内容除来自国家法律、政策外，还将一些社会公认的道徳准则纳为规制，使其对业主产生准法律性的效力，此点与契约的单纯债权债务及协约的特定事项截然不同。从我国的立法来看，《城市新建住宅小区管理办法》对业主公约的法律性质未予规定。而地方立法中，以《深圳经济特区住宅区物业管理条例》为代表，认为业主公约为业主的行为守则。这一认定是比较确切的。(-)业主公约的订立业主公约的订立不同丁合同。合同的订立一般须经过要约和承诺二个阶段；经当事人意思表示一致而成立。业主公约没有耍约人，无须有要约过程。但业主公约须预先制订，再由业主承诺。在承诺阶段，业主公约也无须每个业主都承诺，

6、只要有一定数量的业主承诺，业主公约即告成立。因此,业主公约无须全体业主意思表示一致,部分业主意思表示一致即可。这是业主公约成立的两个特点。业主公约的成立须经过两个阶段：业主公约的制订和业主的承诺。(1)业主公约的制订《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第三十三条规定：“业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文木。业主大会可以根据木住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定”。各地物业管理实践屮，业主公约制订的情形大多与深圳经济特区的规定相同或类似。建设部颁布的《城市新建住宅管理暂

7、行办法》对业主公约的制订则没有规定。从上述深圳经济特区的规定来看，业主公约的制订者是物业管理行政主管理部门。在我国物业管理尚欠发达的情况下，由物业管理行政主管部门来制订业主公约是合理的。(1)业主公约无法由业主大会制订。业主公约在业主购买物业吋就须存在，而此吋业主大会尚未成立，业主还是潜在的不特定的人。因此，由业主大会制定业主公约是不可能的。(2)业主公约也不能由物业管理公司制订。虽然物业管理公司在业主入住以前就以对物业进行管理，但此时的物业管理公司是房地产开发商委托的，或自行组建的，代表开发商，为开发商的利益服务。如果由物业管理公司制订业主公约，就