2019全国写字楼宏观报告

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1、摘要：整体来看，写字楼的市场需求主要和GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。当前，我国GDP总量全球第二，但人均GDP只有美国的不到六分之一，人均GDP仍有较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产GDP占比远低于发达国家如美国，三产从业人数占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空间。因此，我们认为，中国写字楼的整体市场需求仍然处于上升通道。2019年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面

2、积持续高位，写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。中国商业地产大宗交易在2015年“限外令”取消后风起云涌。近年来全国商业地产交易中，一线城市占比8成，外资参与度快速提升。写字楼始终是大宗交易最受青睐资产类别，但占比不断下滑。今年以来，人民币贬值叠加经济下行给外资提供抄底机会，预计商业地产大宗交易会继续活跃，外资参与热情持续提升。一线城市GDP增速快，三产占比高，写字楼市场发展成熟。今年以来一线城市写字楼空置率除广州外全部上浮，四城租金全线承压。净吸纳量上半年受经济形

3、势影响严重下挫，三季度北京及深圳率先转暖。由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响，企业谨慎扩张，写字楼租赁需求较弱，租户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。调查显示，TMT、专业服务业、金融为一线城市新增租赁需求最大来源行业。中国科技领域研发支出占GDP比重处于上升通道，随着研发投入的增加以及新技术的应用，TMT领域的业务和从业人数将会继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大，目前一二线城市渗透率均不高，随着行业带来的企业空间解决方案革新，有望带来更多租赁需求。当前中国的经济自由度仍有较大开放空间，随着进

4、一步扩大金融业对外开放，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。58安居客线上写字楼搜索数据显示，今年1-9月，重点十城整体租赁热度抬升，一线城市中广州热度提升明显，二线城市中西部城市受追捧。一线城市新兴商务区热度提升，二线城市成熟商务区更受青睐，二线城市办公替代效应渐显。第一部分：宏观背景写字楼整体市场需求处于上升通道总体来看，写字楼的市场需求主要和GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。当前，我国GDP总量全球第二，但人均GDP只有美国的不到六分之一，人均GDP仍有较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产

5、GDP占比远低于发达国家如美国，三产从业人数占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空间。因此，我们认为，中国写字楼的整体市场需求仍然处于上升通道。一、人均GDP仍有较大的增长空间2018年我国的GDP总量超过90万亿人民币，全球排名第二，仅次于美国。2018年我国人均GDP为64644中美GDP总量（美金）25,00020,00015,00010,0005,00002009201020112012201320142015201620172018美国:GDP中国:GDP单位：十亿元人民币，尽管增速较快，但绝对值仍远低于美国的62853美金，人均GDP仍有较

6、大的增长空间。中国人均GDP中国人均GDP增速（右）美国人均GDP美国人均GDP增速（右）20092010201120122013201420152016201720181161-470,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000中美人均GDP（美金）及增速（百分比）数据来源：Wind,58安居客房产研究院数据来源：Wind,58安居客房产研究院二、经济下行压力大，三产保持较好表现中国的GDP增速近年来有所回落，但仍能维持6%以上的较高增长。自2013年起，第三产业累计增速一直高于GDP累计增速，第三产业得到蓬勃发展，这也和国

7、家大力支持小微企业、推动万众创业大众创新的各项政策密切相关。截至今年9月，我国2019年GDP累计增速为6.0%，第三产业累计增速为7%，可见经济下行压力加大，但第三产业仍保持了相对较好的增长表现。GDP:第三产业:累计同比GDP:累计同比中国GDP及第三产业累计增速(百分比）141210864202009-122011-062012-122014-062015-122017-062018-12数据来源：国家统计局,58安居客房产研究院三、第三产业仍有较大增长空间中国的第三产业增长迅速，但在GDP中的占比仍远低于发达国家。2018年中国第三产业产值占GDP的比重为

8、52.2%