浅谈房地产预售制度

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1、浅谈房地产预售制度浅谈房地产预售制度作者简介：陈成(1992.10-),男汉族，江苏苏州人。现为四川大学法学学院11级法学专业的本科生。摘要：前段时间，中国社会科学院在京发布《住房绿皮书》及中国住房发展报告(2012-2013)o绿皮书中明确提出，建议取消期房预售制度。而在住建部的记者招待会上，住建部部长姜伟新表示，商品房预售制度短期内不会取消。此举无疑让房地产商暂时松了一口气。其实，商品房预售制度自实施以来，一直广受争议，这些年来，更是受到越来越多的质疑。那么，是否应该将预售制度取缔呢？本文通过分析取缔预售制度将带来的影响，认为单纯取缔并不是一剂良药。进而

2、提出完善措施，以期使预售制度更好地发挥作用。关键词：房地产；商品房预售；市场准入；信息披露风险承担商品房预售，是商品房开发商与购房者约定，在商品房建造完成之前，由购房者支付一定预付款或者定金,在将来一定的日期完成房屋所有权的转移的交易行为。[1]商品房预售制度法院自香港，传入我国内地的房地产业较晚。经过近些年的飞速发展，以及市场需求的大大增加，加上国家宏观调控对房屋买卖的加强，越来越多的房地产开发商选择预售方式，这也成为我国各大城市最主要的房屋销售模式。虽然预售制度在我国发展的时间并不长，但也出现了各种问题。一些房地产开发商无视法律法规，在取得《商品房预售许

3、叮证》之前，暗地从事商品房认购或变相预售等违规行为；也有的房地产开发商恶意规避商品房预售监管有关规定，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，巧立名目，变相向购房者收取定金或房款；有的房地产开发商虽然取得了《商品房预售许可证》，但也存在着各式各样的违规销售行为……就笔者而言,对待商品房预售制度，借用住建部部长姜伟新的发言，在改革房产制度中，不应采取过激手段。预售制度的确存在诸多弊病，但其在发展中也呈现了诸多的优势。商品房预售将来之发展无疑存在极大变数，但就近期而言，其仍有存在必要性。试分析如下：一，房地产市场融资体制的限制。除了银行信贷，我国目前房地产融资方式

4、主要为上市融资、债券融资和信托投资。［2］上市融资涉及到公众资金安全，为此政府采设立了严格的审批和监管制度，许多房地产企业难以符合要求。而债券融资的主体，局限于国有独资企业、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司，并且，对于企业资产负债率、资本金等，有一整套的标准，其中，还需要证券公司的介入。符合要求的房地产企业很少。信托投资一度被认为是房地产融资的新希望,但是值得注意的是，《资木信托管理办法》对资金信托规模有200份的限制，房地产项目投资数额巨大，往往需要的资金上亿，鉴于200份的上限要求，单笔金额同样巨大，导致融资难度颇大，信托投资方式的采用因而受

5、限。［3］房地产融资市场看似广阔，实则渠道单…，只能依靠银行贷款。一口取缔房地产预售制度，会对中小型的房地产开发商造成重大打击，不仅会加剧房地产企业对银行的依赖，也会加剧房地产市场的垄断。二，预售制度给相关制度带来的影响。预售制度在屮国已经适用了几十年，一旦取缔，会带来一系列连锁反应。中国的绝大多数房地产企业，都采用预售制度，在此基础上，安排资金。一旦预售制度被取缔，在短期内，大量房地产企业的资金链会断裂，继而出现工程停工和楼盘烂尾，许多小企业会因此倒闭，消费者的利益也会连带受损。同吋，绝大多数房地产企业都负有银行贷款，而且数额巨大，一旦企业倒闭，无力偿还贷

6、款，银行难免会受到极大的冲击。这一系列后果，只会导致房价继续高涨。有鉴于此，暂吋不取缔商品房预售制度，应是明智之举。但是，其带來的诸多弊端，不应视若无睹，而应完善相应制度，试浅析如下：一，健全市场的准入及惩罚机制商品预售制度的诸多弊端，归纳分析，大多数是由房地产企业故意违法违规造成。政府应对企业的经营进行相关的信用评级管理，对信用等级较高信誉好的房地产销伟开发商开放房屋预售市场，允许其参与市场竞争，而对于信用等级较低,不满足相关要求的企业，责令整改，待其满足相应条件后再开放预售市场。对房地产这些关乎国家民生的产业，更应充分重视守法成本高，违法成本低的问题，当

7、商品房出现瑕疵或者相关合同承诺无法实现吋，当有必要时，不应受限于有限责任的束缚，而应破除法人承担责任的限制，追究实际投资人、控制人的法律责任，对其进行严厉惩处。二，建立健全商品房预售的信息披露制度在发展成熟的市场经济下，交易信息透明，交易双方应该都对交易的信息十分清楚。为了减小市场中的信息不对称，应建立网上信息系统，对商品房预售行为进行网上登记。这种信息披露应该为三方服务，让消费者充分了解房产信息，也为银行更好地把握房地产商预售市场的情况,做出安全有效的放贷决策，降低金融放贷风险，同时，政府职能部门通过对信息的充分了解，加强对预售的相应监管。通过信息系统，相

8、关的政策、政府机构的统计数据、商品房的真实信息可以及