折现率与价值评估问题探析

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1、［摘要］折现率实质上是投资的期望冋报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成木，正确的折现率是投资者能够从一项相似的投资屮得到的回报率。折现率与资本化率既有区别又有联系。折现率是房地产评佔，企业价值评估的車要参数。中国论文网［关键词］折现率；厉地产评估；企业价值评估doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2013.01.004［中图分类号］F273.4［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2013）01-0008-02折现率一直是资产评估实务中的热点问题

2、之一。折现率稍微一变化，就可能导致被估资产价值的重大变化，因此，确定止确的折现率就显得尤为重要。笔者在本文中初步探讨了折现率与资本化率的一点区别，以及折现率在房地产评估和企业价值评估中应注意的问题和确定的方法。1折现率与资本化率折现率与资木化率在木质上并没冇多大的区别，都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是适川场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率是将未來永续性预期收益转化为现值的比率。在内汹上折现率与资木化率也稍微有些区别。折现率可被视为投资中对收益流要求的冋报率，需考

3、虑投资的机会成本和收益的不确定性，因此折现率一般山无风险报酬率与风险报酬率组成。前者通常由政府债券的利率决定，后者取决于特定资产的风险状况。资本化率除了反映无风险报酬率和风险报酬率外，还反映资产收益的长期增长前景。用公式表示为：折现率二无风险报酬率+风险报酬率；资本化率二折现率-未来年收益的增长率。当其他条件相同时，收益增长越快的资产价值也就越高。因此需要将未来收益增长率从折现率中扣除。只有当资产的年收益增长率为零吋，折现率才与资木化率相等。由于在现实中，任何企业都不可能永远保持高速增长，而且高增长意味

4、着高风险，即需耍较高的风险报酬率，所以耒来收益率不对能超过折现率。2房地产评估屮的折现率折现率实质上是房地产投资的报酬率，在进行房地产评估时所估算确定的资本化率应等同于与获取评估对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。不同地区、不同时期、不同性质、不同川途的房地产，由于投资的风险不同，折现率并不相同。主要右3种方法求取折现率：（1）纯收益与价格比率法。即通过收集同一市场上类似房地产的纯收益、价格等资料,选用相应的收益法计算公式，求出折现率。这种方法所采用的数据资料均來之于市场，能直接地反映房地产市场的

5、供求状况，因此，计算出的折现率能够反映启地产投资的报酬率。（2）累加法。累加法是以无风险报酬率为基础，再加上风险调整值作为资木化率的方法。计算公式为：资木化率二无风险报酬率+风险调整值。无风险报酬率，也称安全利率。衣我国可选择1年定期存款利率或国债利率作为无风险报酬率。风险调整值应根据评估时社会经济环境对房地产投资的影响，估计出风险程度来确定。（3）排序插入法。这种方法的基木思路是收集社会上各种类型投资及其收益率的资料,按收益率大小进行排序，并制成图表，评估人员再根据经验判断待估房地产的资木化率应该在哪

6、个范围内，从而确定出所要求取的资木化率。3企业价值评估屮的折现率3.1确定折现率应遵循的原则（1）不低于无风险报酬率的原则。在存在止當资本市场和产权市场的条件下，政府债券利率和银行存款利率是投资者进行其他投资时，在考虑和权衡投资报酬率时必须考虑的基木因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者将投资转存银行或购买无风险的国债,而不愿去冒险进行得不偿失的投资。所以，投资者除了要求获得相当于政府债券利息或银行心款利息的收益以外，还需要获取额外的收益以补偿其所承担的投资风险，折现率不应低于无风险报酬率。（

7、2）以行业平均报酬率为重要参考指标。行业平均报酬率是衡量一个行业同类企业平均净收益水平的指标。任何买主或投资者，之所以愿意投资于某一企业，是期望它的投资起码能获得该企业所在行业的平均报酬率。因此在确定被评估企业折现率吋，应以企业所在行业的平均报酬率为重要参考指标。（3）折现率和资木化率与收益额相匹配的原则。折现率或资木化率的确定和选取要与企业的预期收益相匹配。通常情况下，如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他比如税收因素的影响，那么在折现率中也应有所体现；反Z,如果预期收益中没有考虑通货膨胀因素和其他因

8、索的影响，那么在折现率中也不应单向反映。3.2折现率与收益额口径的对应在具体的资产评估业务中，由于选用的收益额口径不同，因此折现率的选定必须也与收益额的口径相一致。而且，选川不同II径的收益额和相应的折现率，收益还原结果的价格涵义也不同。（1）评估中如果选用企业利润系列指标作为收益额，则折现率应选择相应的资产收益率;如果以净现金流量系列指标作为收益额，则应以投资冋收率作为折现率。（2）在同一系列中，收益额指标乂有不同的口径。如在利润系列指标