我国房地产价格宏观调控

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1、我国房地产价格宏观调控——基于2003以来的实证［摘要］房价问题是社会关注的焦点问题z—,论文选用房地产销售价格指数作为房地产业价格水平的代表变量，代表土地控制变量的为房地产土地开发面积指数,代表投资控制变量的为房地产开发投资指数，代表房地产业发展的政策环境与综合水平的为房地产开发综合景气指数，对2003年以来房地产价格宏观调控进行实证研究。实证结果表明:我国自2003年以來的房价上涨与供给不足是有关的;宏观政策环境的宽松以及乐观惜绪的弥漫可以导致方价的上涨;房价表现出很强的预期性。政府可以通过一系列政策来增加土地供给、加快开发速度、引导消

2、费者与投资者的预期来平抑房价。［关键词］房地产价格；宏观调控；实证一、引言及文献在2003年以来的房地产业宏观调控中，中央政府综合运用了产业政策、土地政策、货币政策、税收政策等各种手段，对房地产投资与房价进行调控，其出台政策数量Z密集、力度Z大、牵涉面Z广堪称前所未冇。然而，不期而至的金融危机彻底打乱了决策层的调控步伐，随着2008年9月16口央行下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，标志着5年多來的紧缩性政策转向，同时各地厉地产市场一片萧条,深圳、上海、北京等地的房价大幅下挫、现厉市场零成交、土地屡屡流拍、购房者断供之声不绝于耳。当人部分

3、人还沉浸在对房地产山场的悲观之中时,不知不觉迎来了2009年楼市的“小阳春”倒了2009年下半年，房地产市场一扫阴霾,各地房地产市场频频上演“地王频出”、“量价齐升”、“一启难求”的火爆场面，房价记录已成为历史，出现了没有最高只有更高的态势，逃离“北上广”的呼声反映了很多人城市无房者的无奈,随着2009年9月1日国土资源部发布的《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》标志着我国房地产业宏观调控政策重新启动。关于房价上涨的原因，住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛，而深层次的原因在于消费者预

4、期改变［1］0'!•国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度［2］。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成，缺乏相应的经济某础支持，这种价格上涨会向市场发出错误的信号，造成房地产市场和经济的虚假繁荣［3］0关于房地产市场的调控方式，梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率來调控房地产市场，成效不大,但是信

5、贷规模的变化対房地产投资有较大的影响［4］。许经勇、马原(2005)认为应当把宏观调控的切入点放在百-接调控厉地产供求上。稳定房地产价格的关键在于实现有效供求平衡［5］。关于房地产市场的调控效果，聂学峰等(2005)运用相关分析、Granger因杲关系检验利协整分析方法对我国货币政策彫响房地产市场的效应与时滞进行实证分析,表明货币政策能够影响房地产投资和价格，货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著⑹。李健飞等(2005)利用Johansen协整检验分析了银行信贷与厉地产价格的长期关系和因杲关系⑺。对这一轮的房地产调控的效果，何艳(2

6、006)认为:一是普通商品房供应增加，小八型房价上涨得到一定控制;二是投机行为得到抑制，外资炒启更为规范;三是信贷收紧，购房者更为谨慎;四是房地产开发金业囤地囤房受到抑制［8］。杨玉珍、文林峰(2005)认为在金融政策方面，可以采取严控信贷政策的措施。在土地政策方面可以实施最严格的十-地控制政策［9］。张琦(2006)认为我国房地产业的调控效果不尽如人意的原因有以F几点:决策层对市场判断有分歧;政策执行环节(管理机制)有问题;龙价信息失真;宏观调控政策在综合应用中不协调、不规范［10］。程建胜(2007)认为2003年以来，国家综合运用行政

7、、财税、金融、土地等手段逐步加大了房地产宏观调控力度,但效果并不尽如人意，房价持续上涨、市场秩序混乱等问题依IH比较突出［11］。从上述文献中可以看出，学者们对房地产市场的判断存在分歧，对房地产市场宏观调控的效果存在争议，本文拟対这一轮房地产市场价格的宏观调控进行理论与实证分析。二、木轮宏观调控的特点综合【口I顾本轮房地产宏观调控，我们发现这一轮宏观调控有如下三个特点：1•调控政策的阶段性非常明显。2004年的调控主耍是为了抑制房地产投资过快增长,采取的政策主要是“管严土地、看紧信贷”。2005年的调控日标由2004年的控制房地产投资规模过

8、人的单一日标向既控制投资速度乂要抑制房价过快上涨的双重1=1标转变。2006年的调控政策取向关心低收入家庭的住房保障问题，如通过“双限双竟”的措施改善商品房的供给结构，通过经济适