探析经济法视野下的房地产市场调控

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1、探析经济法视野下的房地产市场调控摘要健康的房地产市场应该是有着均衡的价格，且自然形成从高到低的梯度分布的消费市场，而我国目前的房地产价格却呈现非理性增长，出现价格虚高的问题。发挥国家政府职能对房地产市场进行适当调控抑制房价回归市场正常有效供给是一项系统工程。本文直列当前房地产市场调控屮的法治难题，从经济法的理论基础与价值理念出发，探讨在经济法视野下我国房地产市场宏观调控路径。关键词经济法房地产房价作者简介：袁锐、全丹、楚挺征，武汉理工大学。屮图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)11-

2、102-02一、引言我国的房地产市场是在计划经济向市场经济过度的过程中逐步形成并完善的，自2009年我国众多行业遭受金融危机打击陷入低迷时房地产市场却在城镇住房制度改革的推动下呈现爆发式增长，房价也在市场的火热高温下不断创出新高。近年来与我国持续升温的房地产市场相对应的却是老百姓越来越少的可支配收入与越来越小的购房能力，最显著体现就是成为流行词语的“蜗居”、“蚁族”。在房地产市场过热的今天，为解决高房价、买房难的问题以保障我国房地产市场的健康稳定发展，国务院2011年起已连续出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通

3、知》等文件来对房地产市场进行宏观调控。二、经济法对房地产市场实施调控的依据经济法是一门调整需要由公权干预的经济关系的独立法律（通过法律手段实现社会福利与经济福利），共有“资源的优化配置、国家的适度干预、社会本位、经济公平、经济民主、经济效益、经济安全、可持续发展”八项着眼于社会经济的宏观结构与总体运行的基本原则，其目标涉及“社会经济增长、经济稳定、结构协调”等各类经济总量与広观指标，其价值理念强调的是通过增进社会整体经济利益带动增进社会成员个体利益（影响对象范围为社会经济全局），利益保障关键集中于社会整体经济利益。经济法的主

4、体为经济法律关系（经济管理、维护公平竞争、组织管理性流转、协作法律）的参与者，并依法享受一定的权利并承担一定的义务。房地产市场主体同样在经济法律关系屮亨受“财产权、经营权、经济请求权”而承担促进公共经济利益公平公正的义务。而目前在我国国民经济的发展过程中，房地产市场主体各自追求最大化的利润加Z市场信息不对称导致了房地产市场经济法律关系十分混乱，即房地产个体的经济利益破坏了社会的整体健康发展。在同建市场经济与法治社会的今天，房地产市场宏观调控法制化已势在必行，国家的宏观调控手段需要以法律手段为依据，而在多元化的法律调控手段中经

5、济法手段无疑是最为重要的，经济法作为国家宏观调控政策的法律化为宏观政策的贯彻与落实提供了法律程式，国家应依据经济法的价值理念在房地产市场的发展中确立规范、科学、民主的政府管理职能，从金融、税收、土地等各方面依法对房地产市场进行宏观调控，通过协调各方利益冲突实现“防止垄断、抑制贫富差距、提升交易效率”的H的，从而有效保障房地产市场的健康与稳定发展。三、我国当前房地产市场调控屮的法治难题(-)税收调控法治体系不完善首先，国家针对房地产市场出台的相关税收政策主要方向是针对房屋的开发与转让，而对保有环节则十分缺乏，这就让一些开发商与

6、投机者通过囤积房产来抬高价格。其次，我国各种户型的商品房都实施的相同相同税收政策，在利润的驱动下房地产开发商更倾向于大户型商品房，这就导致了房地产市场供给出现严重失衡，房地产价格出现虚高现象。最后，我国现行房地产在“租、税、费”的设计与征收方面比较混乱，“以税代费、税费倒挂、以税代和、以费挤税”的问题十分严重，•且税种之间存在交叉重叠问题，这就导致因重复征税而增加了房地产成本提升了房产价格。(-)金融调控法治体系不完善首先，国家针对房地产市场所颁布的金融调控规范措施大多以“文件”、“意见”、“通知”的形式出现，立法层次与效力

7、层次过低，且缺乏对商业银行违规后的应承担的相应规律责任，权威性差。其次，目前房地产资金的主要来源为银行贷款，而我国的金融产品十分单一，且缺乏良性房地产金融体系，在面对高额的房地产开发资金时房地产开发商往往选择向海外的金融机构融资，这样就增加了房地产成本提升了房产价格。最后，国内银行等金融机构的信贷审查制度不健全，未建立完善的信息披露制度，这就导致投机分子运用银行贷款來炒高房价，同时购房者因信息部对称而盲目购房，从而推动了房地产价格的上涨。（三）土地调控法治体系不完善首先，作为稀缺资源的土地的“招、拍、挂”制度缺乏相应规则。土

8、地的白然垄断性决左了房地产市场的垄断性。房地产开发商与投机者为获得地皮往往天价竞拍土地，高额的土地成木下所开发出的房地产价格自然奇高。其次，土地出让程序缺乏相应操作规则与配套监督规范，且地方政府因片面追求财政收入维持政绩而与开发商勾结，通过“假招标、假挂牌、假拍卖、陪标、串标”等手段来操作