房地产信托业务风险及审计策略

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1、房地产信托业务风险及审计策略信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。按其资金来源、投资者数量不同可分为单一信托和集合信托；按其投资标的物不同可分为资金信托和财产信托。资金信托是指委托人将合法资金委托给信托公司，由信托公司按其意愿和特定目的进行管理、运用和处分，主要类型有贷款融资信托、证券基金投资信托和股权投资信托等。财产信托是指委托人将自己的动产、不动产及知识产权等财产、财产权委托给信托公司，由信托公司按照约定进行管理、运用和

2、处分，主要类型有土地权证抵押信托、物业租赁合同收益权质押信托、包销合同条件下的收益权质押信托、增资扩股及股权回购信托和未来物业购买权（期权）信托等。房地产信托是信托金融工具在房地产行业中的应用，近年来，凭借远高于其他产品的预期收益率，房地产信托吸引了众多投资者目光，尤其是2010年下半年以来，银监会明确限制银行理财资金借信托平台进入房地产领域后，房地产商大批转向信托市场融资，原已热销的房地产信托出现了"井喷"态势。根据信托业协会公布的数据，2010年全年投向房地产领域的信托资金为2864.08亿元，四个季度信托资金投向房地产占比依

3、次为10.64%、11.35%、13.41%和14.95%,年末余额高达4323.69亿元。因此，强化信托公司房地产信托业务审计监督，对有效防范信托风险，维护房地产市场稳健、持续发展有着重要意义。一、房地产信托业务风险状况（一）法律风险。信托公司开展房地产信托业务，必须遵守国家相关法律法规，否则会受到惩罚并承担相应的法律责任。目前，我国信托相关法律法规主要有《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》等。近年来，为保持房地产经济平稳健康发展，国家先后出台了《中国银监会办公厅关于加强信托投资部

4、分业务风险提示的通知》（银监办发[2005]212号）、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）和《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（银监办发[2010]343号）等一系列调控规定，这些法律法规、部门规章和办法构成了信托公司房地产信托业务的法律框架。但是，囿于房地产信托操作层面配套制度的缺失，在实际操作中并不是所有的方式都能找到法律依据，有的甚至和现有法律法规相冲突。女口：利用地方财政支持，采取财政或地方人大出具担保函承诺到期归还项目资本金和收

5、益的操作模式与《担保法》中关于政府部门的任何担保行为无效的规定明显相悖。(-)政策风险。是指因国家财政政策、货币政策等宏观调控政策发生变化，导致贷款运用项目的建设、旋工或经营受到影响，以致影响信托财产安全。女口：股权融资类房地产信托在国家有关商品房限购令当前，房地产企业的销售回款一旦减速，其债务利息的议价能力将直接下降，特别是房地产信托这类高息债务，可能使其陷入一个债务利息成本越来越高的恶性循环，相关各方都有风险，系统性风险也就成了可能。此外，囿于目前各级政府对房地产开发的相关政策缺乏规范性和连续性，在土地出让使用、预售许可、容积

6、率审批等环节的政策调整变化，都将给房地产信托业务带来风险隐患。(三)投资风险。企业投资活动是支撑企业可持续发展的重要保障，特别是信托公司，投资活动作为一项主要经营业务，是其营业收入和利润的主要来源，同时也是信托公司风险的重要源头之一。房地产信托作为一项风险系数较高的信托业务，必然存在着项目公司经营不善致使投资遭受损失的风险。对房地产信托业务而言，其投资的一般程序为：项目调查、项目可行性研究、项目审批、项目实施和项目退出。但部分信托公司由于风险把控不严，过分强调投资规模而轻视对投资项目的管理，投资程序不够规范，项目风险评估不够重视，

7、投资责任和考核不太明确，后续管理跟进不够及时，从而对交易对手的资本实力、信誉程度、债务偿还能力等具体情况及市场环境不甚了解，导致投资的房地产对象选择不当，部分投资项目投资回报率不高，投资回收期过长，甚至无法回收，给投资者和信托公司带来损失。）信用风险。信用风险又称违约风险，是指当事人各自承担的对他方的责任全部或部分不能按时履行的风险。对房地产信托业务而言，主要是信托公司的信用风险和房地产方的信用风险两方面的风险。信托公司信用风险是指信托公司在接受委托人的资金后，没有按照双方签订的合同或没有从受托人利益最大化角度去运用信托财产。如盲

8、目追求信托公司效益，将信托财产投资于风险较高的房地产公司、将信托财产为自己或他人债务提供担保、将信托资金投资于自己或关系人发行的有价证券、贷给自己或关系人、以及将投资人的信托资金用于购买自用财产等等。如果信托公司将投资人的信托资金用于非合同约定的范