房地产市场虚拟性及对宏观经济的影响【论文】

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1、房地产市场虚拟性及对宏观经济的影响作者：小小小摘要：房地产业是我国当前发展最快的产业Z-,对国民经济的贡献率逐年增长，同时，它也成为重要的投资领域，其虚拟性不断增强，进而导致诸多社会问题。要使房地产业健廉发展，一方面，要发挥市场对资源配置的基础性作用，利用市场力量实现供需动态平衡；另一方面，政府应采取措施努力保障社会公平。关键词：房地产市场；虚拟性；宏观经济。房地产业作为我国发展最快的产业之一，不仅为城镇居民提供了安居乐业的居所，推进了城市化进程，也有力地促进了国民经济的发展，对实现土地资源优化配置和产业结构调整发挥着重要作用，作为一种导向性产业，其连带效应为国

2、民经济整休发展提供了契机。房地产业与钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等上下游60多种产业直接或间接相关，据统计，每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新兴行业的产生、发展，譬如物业管理、法律咨询、房地产评估、房地产中介等等。与此同吋，我国房地产业的发展也暴露出许多问题，尤其房价持续飞涨已经越來越偏离经济的壇长速度和普通百姓的收入水平，使之成为社会舆论关注的焦点。由美国次贷危机引发的全球金融危机，引起全世界对金融监管以及房地产市场虚拟性的高度关注。虚拟经济是产生经济泡沫的根源，房地产泡沫也是由房地产市场具冇的虚拟特性

3、引发的。如何解释房地产所具冇的虚拟特性，以及它对宏观经济的影响，是本文要讨论的主要内容。一、虚拟资本与虚拟经济。马克思在《资木论》第三卷第五篇屮对虚拟资木进行分析，提出“人们把虚拟资本的形成叫作资本化。人们把每一个冇规则的会反复取得的收入按平均利息率来计算，把它算作是按这个利息率贷岀的一个资木会提供的收益，这样就把这个收入资本化了”[1]493。生息资本的运动和信用制度的发展创造出了虚拟资本，包括股票、债券、汇票、不动产抵押单等，“所有这些证券实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证仏它们的货币价值或资本价值，或者像国债那样不代表任何资本，或者完全不

4、决定于它们所代表的现实资本的价值”[l]494o虚拟资木木身没有价值，但虚拟资木可以通过循环运动产生利润，获取某种形式的“剩余价值”，它不能直接作为现实生产要素或资木在生产活动屮发生作用，而只是所有权证书，是“现实资本的纸制复本”，反映着债权债务关系。“但是，作为纸制复本，这些证券只是幻想的，它们的价值额的涨落，和它们有权代表的现实资本的价值变动完全无关，尽管它们可以作为商品來买卖，因而可以作为资本价值来流通。"[1]530当金融发生动荡时，虚拟资本的价格可以数倍于它们所代表的实际资本价值，也可以大大低于实际资本价值，甚至一文不值。（-）虚拟资木对社会经济运行的

5、积极影响。1•加快财富的集中和资本的积累，促进资本的社会化进程。虚拟资本的出现改变了资木积累的方式，资金集中更加迅速、快捷，促进了资木的社会化，为高效率的社会化大生产奠定基础。2•促进了资源的合理配置。虚拟资本在各部门Z间的转移更加口由灵活，从而能表现出明显的优化资源配置的效应和导向性，带动了劳动力、技术、t然资源在实体经济部门Z间的优化配置。3.促进经济增长。虚拟资本的繁荣，能增加投资者财富，刺激消费增长，改变短期边际消费倾向，扩大经济增长的乘数效应，虚拟资木屮的股票债券，如果绝大部分是生产性的，也有利于经济的增长。4.促进利润率平均化。“信用制度的必然形成，

6、以便对利润率的平均化或这个平均化运动起中介作用。”[1]5325・减少流通费用。“一项主要的流通费用，就是货币本身，因为货币自身具冇价值。”通过信用，“A相当大的一部分交易完全用不着货币。B流通手段的流通加速了。……一方而，这种加速是技术性的；也就是说，在现实的、对消费起屮介作用的商品流转额保持不变时，较小量的货币或货币符号，可以完成同样的服务。这是同银行业务的技术联系在一起的。另一方面，信用乂会加速商品形态变化的速度，从而加速货币流通的速度。”[1]541(二)虚拟资木对社会经济运行的消极影响。虚拟资本如果发展过度，就会对宏观经济产生严重的消极影响：1.虚拟资

7、本的过度发展会挤占生产部门的资金供给。在高投资回报预期卜，大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场，造成经济虚假繁荣。如果流进虚拟经济领域的资金过多，就会造成实体经济部门资金不足，发展乏力，岀现生产性投资的挤岀效应。2.虚拟资本是经济泡沫产生的根源。虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资木脱离越来越远，形成泡沫经济。经济泡沫的成分不断增加，人们对虚拟利润的追逐导致大量资金非正常涌入虚拟资木市场，人们热衷于炒作股票、期货等“金钱游戏”活动。3•在虚拟资本的积累快于现实资本积累的情况卜，生息的货币资本不仅不反映现实货币资本的积累，而月•自我扩张，这样就

8、导致了现实资本供求和生息