浅论房地产市场虚拟性及对宏观经济的影响论文

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1、浅论房地产市场虚拟性及对宏观经济的影响论文房地产业是我国当前发展最快的产业之一，对国民经济的贡献率逐年增长，同时，它也成为重要的投资领域，其虚拟性不断增强，进而导致诸多社会问题。要使房地产业健康发展，一方面，要发挥市场对资源配置的基础性作用.freelBS）、房地产公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券（REITs），依托金融系统的循环运动使得这些房地产金融工具不经过实体经济的循环就可以取得盈利的经济活动，就是一种虚拟经济，这充分体现了房地产市场的虚拟性。其二，资本化定价。作为不动产的土地，土地价格就是“地租的资本化”，它使土地资产成为一种具有虚拟资

2、本属性的资产。实际上，在现代房地产投资、融资实务中，根据房地产产生的现金流量进行估价的收益资本化法仍是决定房地产投资的最主要估价方式，只是在估算现金流量时需要考虑更多的因素，以求达到更好的预测效果。其三，投资者并不直接参与生产和消费等实体经济活动。在现代经济生活中，房地产已经成为一种重要的投资品，由于对土地需求不断增加而土地存量不变，因此，从长期来看，房地产价格必呈上升趋势。投资者为了资产保值增值而取得房地产所有权，其投资的目的在于盈利，投资者并没有直接参与生产和消费等实体经济活动。三、房地产虚拟性质与宏观经济。房地产的虚拟资产性质使其成为联系实体经济与

3、虚拟经济的纽带，它像一把双刃剑，对宏观经济发挥着正负两方面作用。郭金兴认为，在现代经济中，房地产是一种重要的虚拟资产，并且随着虚拟经济的发展，其虚拟性也在不断增强，这在成熟的市场经济国家体现得尤为明显。经验表明，房地产市场波动并不一定会对实体经济造成破坏性影响。刘骏民、王千也认为，实际上，一个发达而完善的房地产市场有可能在经济发展和经济增长中起到稳定作用。（一）完善的房地产市场的积极作用。1.促进金融市场扩大。房地产以其不动产的特点成为商业银行发放贷款的重要抵押品，再加上房地产抵押贷款及其证券化等金融工具的不断创新，也扩大了银行和金融市场的范围和规模。通

4、过向银行抵押贷款，企业和个人可以获得资金用于房地产的生产、交易，而房地产市场交易的活跃进一步刺激房价上涨。抵押品价格的上涨改善了银行的资产负债表，并吸引过剩资金流向房地产金融市场，进而使得信贷规模以及金融市场的规模和范围进一步扩大。支持实体经济发展。房地产以及房地产金融市场既可以吸收大量社会过剩闲散的资金，从而化解实体经济物价不稳定的压力，在很大程度上消化实体经济的风险；也可以为房地产市场上企业和个人的投资需求提供资金支持。优化社会资源配置。房地产金融市场将资源从低效率利用部门转移到高效率部门，使社会的经济资源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部门，实

5、现稀缺资源的合理配置和有效利用。房地产增强资金的配置效应从而引导实体经济对资源的优化配置。随着金融改革的深化，虚拟经济的资源配置功能越来越强，极大地促进了经济的发展。所以说房地产这种虚拟经济成分适当的波动对实体经济是有益的，一方面它可以缓解对实体经济的冲击，另一方面也可以优化资金配置，为实体经济能更好地配置资源服务，从而促进经济增长，改善国民福利。（二）房地产市场虚拟性的负面作用。1.它是房地产泡沫产生的根源。一方面，在高投资回报预期下，大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场，房地产价格飞涨，造成经济虚假繁荣，经济泡沫不断增加。同时，自上世纪80

6、年代以来，全球范围内的金融自由化、资本市场管制放松以及先进通讯技术的应用使得资本流动更方便、更快捷，国际资本可以更容易地跨国界流向收益高的房地产市场，大大增加了房地产市场的泡沫。另一方面，房地产和其他虚拟资产之间结构失衡，发展速度参差不齐，同样可能由于大量货币资金积聚于房地产市场而造成房地产泡沫。房地产业与银行货币发行、金融证券市场紧密联系在一起，使房地产波动通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场和宏观经济产生影响。市场繁荣时，利率水平较低，贷款规模和信贷总量不断增加，居民收入预期增加，购房者对房地产的需求增加，从而促进经济加速增长；在加息过程中，人

7、们对于经济前景持乐观态度，居民收入预期进一步增长。而一旦由于政策变动或投资者预期变化等原因引发信贷规模骤减时，购房成本增加，居民收入预期下降，便会抑制房地产需求，经济增速便会下降。同时房价的下跌也促使居民观望乃至抛售房产，进一步促进房价的下跌。人们对经济预期普遍持悲观态度时，如果投资者资金链断裂，就很容易引发金融危机。因此，防止大量货币积聚在房地产市场，打击房地产投机，是治理房地产过度虚拟产生泡沫的关键。我国目前由于金融或资本不发达，投资渠道少，房地产往往被作为一种优质的投资品，在流动性过剩、资本逐利的本性推动下，就会引发房地产投机、房价迅速上涨的不良局

8、面。而房地产又是对政策，尤其是对土地、金融、税收等政策依赖性很强的行业，资金松紧