房地产开发中各方利益需求探究

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1、房地产开发中各方利益需求探究（武昌理工学院城市建设学院，湖北武汉430223）摘要：客观、公正地调整好房地产开发商、业主、政府和承包商的利益分配，做到公平、公正、透明，房地产经济中很多不正常的现象就不会发生，行业就会健康发展。关键词：利益关系；利益分配中图分类号：F293.33文献标识码：A当前，房地产经济中所表现出来的如房价过高、大量圈地、贷款规模过大等问题，都是由房地产经济中利益各方分配不公所造成的，要想解决这些问题，只有客观、公正地调整好各方利益分配，做到公平、公正、透明，很多不正常的现象就不会发生

2、，房地产经济就会健康发展。否则，当矛盾进一步激化后，最终会导致不可换回的巨大经济损失，中国的经济将会为此付出超过此次金融危机的代价。一、房地产开发中利益各方关系的判别参与房地产经济的主体，首先是开发商和购房者，其次是承包商（供应商）和监管者，最后是土地供应者，这三类主体的关系是复杂的：（一）房地产开发商和购房者的关系这二者的关系很明确，一个是卖方，一个是买方，地产开发商通过自己的开发，生产出合格的房产，卖给需要房产的购买者，他们的行为是纯正的买卖过程。所有房地产经济的利益来源都出自购房者的购房款，所有的费

3、用也来源于购房者的购房款，即购房者的行为是支撑整个房地产经济的唯一支柱。（二）房地产开发商和承包商（供应商）之间的关系首先，房地产开发商和承包商（供应商）之间是一种买卖关系，开发商通过招投标竞价，寻求合适的承包商，获取承包权后，承包商将自己的产品卖给开发商，因此，他们二者之间是一种买卖关系。其次，他们又是一种管理与被管理者的关系。由于建筑工程的特殊性和单一性，决定了开发商和承包商之间又不是纯正的买卖关系，因为正常的买卖行为往往是交易的瞬间性或一次性，但由于建筑产品的建设周期长，因此，其交易是分批分段的，而

4、且前后是有因果关联的，不象一般商品的交易那样简单明确，其过程要复杂得多。另外，建筑产品的购买对象是事先确定的房地产开发商，因此，开发商有权对自己购买的产品生产过程进行监控，这就自然形成了开发商和承包商之间的管理者与被管理者的关系。最后，从利益关联上讲，承包商要想从开发商那里拿到工程款，前提是开发商要能卖出承包商生产的房子，在房产能否卖出这一点上，二者的利益是同向的，都希望房产能顺利卖出，并能卖出一个好价钱。从这个角度讲，开发商和承包商之间以是合伙人关系。（三）房地产开发商和监管者（政府）的关系首先，房地产

5、开发商和监管者（政府）之间是被管理者和管理者的关系，各级政府对当地的房地产开发商在其职权范围内行使监督管理权限，使得开发商的行为在合法范围内行动，确保开发行为不能防碍其他利益团体的合法利益。其次、房地产开发商和监管者（政府）之间又是合作伙伴关系，主要表现在两个方面：第一、由于政府有时要依赖房地产开发商的开发行为来改变当地的经济状态，城市环境状态，交通环境状态等，而开发商希望通过自己的开发行为达到赚钱的目的，这时，各级政府和开发商就成为利益合作伙伴。第二、在旧城区改造过程中，特别是在拆迁过程中，二者合作的表

6、现更为明显。政府为了改善旧城区的生产、生活、交通环境，迫切希望有实力的开发商加入到旧城改造中来，而房地产开发商在政府的各种优惠政策鼓动下，也愿意加入到旧城改造的行业中，如是，双方在旧城拆迁的过程中，相互配合与合作，成为拆迁工程的合作者。（四）房地产开发商和土地供应者（政府）的关系首先，房地产开发商和土地供应者（政府）之间是买卖关系，开发商用钱从土地供应者（政府）那里购买所需的土地，这是一种典型的商业行为，同一块地，谁出钱多就买给谁，当双方价格达不成一致时，就无法成交。其次，由于我国土地所有权为国家所有，因

7、此，实际中的土地供应者又是各级土地行政管理部门，即相关的政府，而政府又有监管职能，它一方面是土地的出售者，是卖方，另一方面它又是买卖规则的制定者和管理者，因此，二者的关系更多表现为管理者和被管理者。经过上述分析，用下图表明各方之间的关系：各方关系图二、各方追求利益目标分析（一）房地产开发商和承包商（供应商）的利益目标二者实物追求目标是一致的，都希望所开发的房产能顺利卖出，并能卖出好价钱。二者在金钱目标上是矛盾的，开发商想多赢利，自然就要降低工程造价，必然要压缩承包商的利益收获，因此，在这一点上，他们是对立

8、的。（二）开发商与业主的利益目标这二者利益本质上是有矛盾的，作为业主，当然希望所买的房屋越便宜越好，但开发商则希望房屋的价格越高越好。（三）房地产开发商和政府的利益关系这二者之间追求的利益目标部分是相同的，部分是对立的。一方面作为管理者的政府，要追求社会的公平、公正和谐，保护广大民众的基本权益，为维护民众居者有其屋的基本权利，必然要打压过高的房价，自然就要压缩房地产开发商的利益。因此，在这个层面上政府和开发商的利益追求目标是对