房地产策划与分析

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1、课程设计报告书题目：某房地产开发项目营销与策划分析系（院）：土木工程学院专业：工程管理班级：092班姓名：王海峰学号：0209132252012年11月19日目录一•市场概况1.1连云港的经济发展水平1.2连云港的房地产发展水平1.3项目的潜力二•策划报告2・1项目概况2・2项目的资金与分期开发2.3住宅小区定位分析2.4规划策划（SWOT分析法）2.5策划实施及建议三.住宅部分户型规划建议四.可行性研究报告4.1市场调研4.2内部收益率及现金流量分析4.3可行性研究结论五.营销报告5.1目标消费市场细分5.2营销计划5.3分销渠道及合作伙伴5.4定价策略5.5促销手段•市场概况1.1

2、连云港的经济发展水平作为首批开放的港口城市，连云港有其自身得天独厚的条件，可是由于中央财政和招商引资的问题，连云港的经济发展一育受到了很大的制约。2011年，连云港的经济总量在江苏排名倒数第二，存在着基数小，经济基础薄弱的问题O但是随着中央把建设连云港港口作为一个重要议题提出来之后，省政府加大了对连云港投资的程度。连云港的经济也随之发展的越来越快，有杂志估计，20年后，连云港的经济总量将上升至江苏省的第三名。1.2连云港的房地产发展水平改革开放以来，连云港的房价一直保持着比较稳定的水平。但是自2002年以来，连云港的房价一直呈快速增长的趋势。博纳花园率先把房价从1000元每平方调高到2

3、000元每平方。2011年，连云港新浦区房价均价在6000元左右。2011年，连云港的人均可支配收入为21695元。假设以一个普通的连云港上班族为例，一个月的收入为4000元，夫妻两个都拿4000元，这在连云港算是比较高的，两个人买一套120个平方的房子，不吃不喝也要8年（假设一切都不变的情况下）。所以现在的房价对于普通人来说还是偏高的。与国内一线城市相比，连云港商业仍处于发展的初级阶段，整体商业消费层次感不强。同时，虽然核心商业圈向外围辐射，形成次级商圈，但短期内仍无法聚集人气，市区商业的核心地位将在未来一段时间内不会动摇。连云港土地供应量集中在新区，未来新区商业市场竞争将较为激烈。

4、传统商业风险较大，差异化、错位竞争的开发与运营模式势在必行。连云港的房地产开发以住宅为主，大部分都是用来满足本地需求。市区小区大概分为中心区，东区，西区，南区，北区，新区六个主要版块。其中，中心区属于有价无市，房屋抢手，预计房价将继续增长。东区是市政府用地，西区房价呈上升趋势，南区是增幅最大的区域，北区是全市最低的区域，新区是潜力最大的区域。1.3项目的潜力该项目为天盟公司在连云港的第一个房地产项目，所以尽量制造亮点。该项冃以“家居智能化”为主要吸引顾客的亮点，以小区绿化为指标，全力打造一个适宜人们居住的温馨家园。现如今连云港的大部分房地产业还处于初期发展阶段，以满足人的基本需求为FI

5、的。像博纳花园二期的规划设计很是缺少亮点，但由于地理位置好而很快售罄。随着房地产市场竞争的加剧，人们会追求更高层次的发展，该项FI会有很好的前景。二•项目概况2.1项目概况该开放项目位于淮海工学院本部的北边，东临科苑路，北临海连东路，地理位置优越。市政府未来的规划是在海连东路附近建造新的政府，打造连云港的又一个发展热点。可以预见在不远的将来，这儿将有饭店，学校，医院等一系列配套设施落户于此，小区暂定为港湾小区。2.2项目的资金与分期开发该项目建设面积一共是250000平方米，一共投资39825万元，分三期开发。第一期投资17566.857J元，先建造两栋住宅，从2012年11月到201

6、4年1月，打算建造656套民居供人居住。第二期投资19902.84万元，造三栋住宅,建设时期从2014年3月到2015年7月，打算建造820套住宅。第三期投资8904.89万元，造一栋住宅，建设时期从2015年11月至2016年12月。2.2.1规划设计要点⑴、用地面积:250000平方米(2)、建筑密度：W35%(3)、容积率(地上)：W4.62(4)、绿化率：217%(5)、人口密度：W1085人/公顷(6)、规划用途：商住综合楼2.2.2规划方案及主要经济技术指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建两幢9层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，

7、1〜2层为商业用途，3〜4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为9层高，为住宅用途。项目单位数暈项目单位数量占地总面积平方米250000居住人数人5432总建筑面积平方米360000（地上）平均每户建筑面积平方米108居住面积平方米43327平均何户居住人数人3.3公建面积平方米6170人均居住用地平方米32.74绿化用地平方米2945道路面积平方米5123居住户数