从全局角度看房地产行业总体趋势

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1、专家称我国空置房6800万套房价将回落难崩盘加观经济第一•财经日报［微博］向松祚2013-09-2301:54我要分享363［导读］如果允许集体所有制土地私有化和占由转讣，特别是如果允许所谓“小产权房”能够直接公开上市交易，我国商品住房供应量将立刻增加至少30%,整体价格将面临•人下降压力。中国会不会发生大规模系统性金融危机？这是国内外人士普遍关注的重大问题，也是很难达成一致结论的复杂问题。数据來源不同，统计口径不同，观察视角不同，分析方法不同，乃至个人情绪态度（悲观或乐观）不同，都会导致互不相同甚至和反的结论。危机派的六大理由有人一直警告中国将爆发大

2、规模系统性金融危机。他们提出六大理由：其一,过去数年来尤其是2008年以来，中国经济体系（包扌舌家庭、企业和政府）总负债规模和总负债与GDP之比均大幅快速上升。依照某种经济学理论和某些国家的历史经验，经济体系债务总规模和债务比率大幅上升往往会酿成系统性金融危机，“去杠杆化”或“去债务化”本身就是一个漫长而痛苦的过程，经常会伴随企业和银行破产。然而，债务率或杠杆率究竞达到多高就会发生危机？债务率或杠杆率究竟维持哪个水平才算安全？却没有逻辑一致的答案。其二，屮国经济体系三大类债务里，市场人士尤其担忧非金融企业的高负债率和地方政府融资平台的债务规模。他们认为

3、我国非金融企业债务规模和负债率，地方政府债务规模、负债率和偿债能力均跨越国际公认的危险水平，债务危机和随ZrfO来的金融危机恐难避免。其三，中国商业银行收入和利润高速增长难以为继，随着经济增速持续放缓,商业银行收入和利润增速必然大幅下降，不良贷款则会大幅上升，商业银行收入利润下降、不良贷款急剧增加和资木金不足，爆发流动性危机或支付危机的可能性不容低估。有人认为，今年6月我国商业银行发生流动性事件，可能是未来大规模流动性危机的预演。其四，近年来中国影子银行业务快速增长。许多国家的经验表明，影子银行业务过度膨胀，往往会演变成某种形式的“庞氏骗局”，最终导致

4、大规模违约、坏账和金融机构相互拖欠，酿成系统性金融危机。其五，中国房地产市场价格狂飙必然逆转。房地产市场已经存在严重泡沫，泡袜必然破灭，泡沫破灭将导致债务拖欠、负资产、贱价抛售和银行坏账，这就是典型的资产价格泡沫破灭所诱发的金融危机。其六，随着美联储决定退出量化宽松货币政策，国际资金或投机热钱开始撤离新兴市场，极可能触发新兴市场国家的汇率危机、债务危机、流动性危机、银行危机和金融危机。近期印度、印尼、巴西、土耳其等国家汇率急剧贬値、股市下跌、利率飙升、外汇储备快速下降、经济增速大幅放缓，就是严重的危机信号,预示美联储退岀量化宽松货币政策必然导致新兴市场

5、国家剧烈的金融动荡和金融危机。中国亦是新兴市场国家，恐怕难以独善其身。本文即针对上述六个问题展开深入剖析，以判断屮国是否会出现大规模系统性金融危机。负债总规模本身不是问题根据央行和银监会数据，截至2012年底我国经济体系负债总规模约为105万亿，与GDPZ比约为200%。我们分别从债权人和债务人角度来计算债务总规模。从债权人角度计算，我国债务总规模二全部金融机构贷款余额+债权人所持屮央政府债券余额+债权人所持地方政府债务余额+债权人所持非金融公司债券余额二72.9万亿+15万亿+16万亿+1万亿二104.9万亿。从债务人角度看，我国债务总规模二菲金融公

6、司负债总额+家庭个人负债总额+屮央政府负债总额+地方政府负债总额二(非金融企业银行贷款余额+信托贷款+委托贷款+债务+其他渠道负债)+家庭负债总额+屮央政府负债总额+(地方政府融资平台贷款余额+地方政府债券余额+信托公司给地方政府贷款+其他)=64.4万亿+11万亿+15万亿+16万亿二106.4万亿。债务规模与GDP之比亦大约为200%o严格讲，从债权人和债务人角度估算的结果应该绝对相等。然而由于统计口径不同，误差在所难免。其他机构的估算与上述计算大体相当。譬如英国《金融时报》对屮国债务规模的估算结果是：屮国家庭、企业和政府三者债务总额Z和与GDPZ

7、比从2008年的130%增长到目前的200%。其屮银行贷款和公司债券总额与GDPZ比达到150%,影子银行与GDP之比达到50%。经济体系债务总规模与GDPZ比急剧上升主耍发生在2008年大规模经济刺激措施Z后。华盛顿彼特森国际经济研究所估计，截至2012年底，中国家庭债务总额约为15万亿，政府债务总额约为30万亿，非金融公司债务总额约为60万亿，三者之和约为105万亿，与GDP之比为200%。结果基本一致：(1)我国负债总规模约为105万亿，与GDPZ比为200%o其屮非金融公司负债约为64万亿，屮央政府负债约为15万亿，地方政府负债约为16万亿，家

8、庭个人负债11万亿。(2)负债总规模剧增主要源自2008年大规模经济刺激措施之后。那么，债务规