成都国宾房地产项目商业策划方案

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1、成都国宾房地产项目商业策划方案万科•迎宾犬道项目商业版块思路目录——第一部分区域商业价值分析第二部分区域未来商业发展预测第三部分项目地块分析第四部分项目商业定位及规划思路第五部分参考项目概览第一部分区域商业价值分析项目区位一一项目所在地区域属性一一项目所在地版块划分一一项目处于三个版块的交叉重叠处离高新西区工业园较近离三环内高密度住宅区也较近项n以东为生态环境保护较好的都市农业区项目以西为金牛宾馆商住区蓉北市场区内环商务区近郊工业区都市农业区项目所在地区域环境一一项目区域内生态环境优良，属于上河生态保护区的边缘地带项目可借助金牛宾馆的环境及景观资源（自然景观及人

2、文景观）区域内空气及水质较好周边小区密度较低，适宜高档居住及高档商业项目所在地区域环境一一占地5040亩的两河森林公园摸地河沿岸政府将建设的3700M竹园占地3360亩的青羊绿舟公园区域价值定位一自然资源房产版块研究一一国宾版块金沙版块羊西线版块华侨城版块茶店子版块交大版块沙河源版块沙湾会展版块“国宾板块”__“国宾板块”是以迎宾大道金牛宾馆为轴心的方圆片区因片区中金牛宾馆经常接待党和国家领导人，故以国宾馆而得名“国宾板块”__国宾片区作为连接高新西区和市区的重要纽带，成为高档楼盘开发的新兴片区政府在此规划的500亩超人规模的生态公园予以配套，“做精品、上档次”

3、始终是国宾板块的主旋律随着众多城市别墅项目的相继上市，国宾片区地价飓升在迎宾大道周围，政府有关部门根据特定人文环境规划了近千亩专用于高档住宅楼盘的开发用地区域交通一一三环路金牛大道羊西线迎宾大道共同构成了该片区便捷的网状交通营门口万科金牛立交国宾版块版块交通一一迎宾大道线三环路金牛大道万科地铁__区域规划为工业与住宅用地，地铁二号线站点地铁二号线站点区域房产开发现状一一迎宾大道一号西蜀皓月项目所在地住宅小区普罗旺斯西城映画枫林假日总部基地周边地块—万科爱美高中环西岸观邸区域商业地产现状一一区域内靠近西沿线一侧的商业地产开发已初具规模，部分商业己经经营的比较成熟（

4、如红高粱一侧的商业）区域商业地产现状一一而靠近金牛大道一侧，因周边的土地都还未进入开发阶段（如本项目及周边的地块），商业基本上属于空白的状态区域商业地产现状一一区域内社区配套商业空置率较高，如普罗旺斯的社区低商和其它项目的社区商业区域商业地产现状一一因整个区域现有楼盘的入住率差别比较大，区域内消费者的数量比较有限，所以商业形态基本上以大型的目的性消费为主第二部分区域未来商业发展预测宏观区域展望一一高速发展中的高新西区，工业、商业对片区各种配套商业消费需求将人人增加区域价值定位一片区产业价值区域价值定位一片区餐饮文化区域房地产市场分析一一该区域几乎为外来开发商垄断

5、，该区域近两年市场供应量在150万平方米以华侨城在住宅和商住用地上将对国宾片区造成影响国宾板块在2007年的开发热度开始升温，供应量近80万平方米香港爱美高、中环集团在此区域的可开发面积达60万平方米2007年估计有40万平方米的物业面市展望2007年下半年，该板块将是成都房地产市场发展的热点区域住宅发展一一香港爱美高、中环集团、万科……2007年在此区域集中的开发商不下4家,今年的开发面积就高达60万平方米在这个区域所集中的住宅项目，几乎都是定位为中高档的品质犬盘，销售均价不会低于6000元/肝对于本区域未來的发展來说，将会是成都“西贵”社区的一个典型代表！区

6、域人口发展一一根据现有的人口和未来将要开发的2000多亩住宅楼盘，据不完全统计，未来3-5年内整个区域的人口将会有一个大的增长，估计新增人口将会有20万以上增长人口除了数量比较大Z外，其质量也比较高，基本上都是一些社会的屮产阶层和精英份子其有厚实的经济基础，较强的消费能力，对生活居家的品质要求也比较高人口二需求商业地产从“位置论”一“环境论”一“内涵论”一路发展至今，已经不能再单纯的研究某一个方面的特性研究商业地产要先从研究消费群体开始本项目周边的消费人群未来将会如我们前面所描述的那样，具有高消费的特征，无论是哪种商业类型，都需要这样具有强大消费力的人口本区域未

7、来的商业将会有怎样的发展，我们可以做如下的预测：高端化、集约化个性化、特色化品牌化、定制化第三部分项目地块分析控规指标一一地块情况一一地块属性一一住宅用地637213>.85平方米商业用地15609.04平方米住宅用地商业用地20米街头绿地街头绿地16米在建道路20米规道路32米迎宾大道20米在建道路不可修建用地道路用地地块属性商住用地四面临街地块限高分析一一限高15米范围限高24米范围航空限高109米范围不得修建建筑物范围航空限高100米范阖金牛宾馆控制线20米宽40米宽开发价值分析一一金牛宾馆控制线商业价值最优商业价值第二住宅价值最优不得修建建筑物范围住宅价

8、值第二住宅价值第三地块道