房地产开发土地成本影响因素的研究

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1、房地产开发土地成本影响因素的研究朱晓燕1，李颖1，张国宏2(1．西华大学建筑与土木工程学院，四川成都610039；2．四川虹视显示技术有限公司，四川成都611731)摘要：我国房地产行业经过20多年的快速发展取得了令人瞩目的成绩，但是房地产企业要想在日趋激烈的市场竞争中获得较丰厚的利润，必须重视开发项目的成本，尤其是土地成本。本文应用层次分析法(AHP)对影响构成土地成本的土地价格的主要微观因素进行分析，确定各微观因素的权重，以此为开发商在项目决策阶段选择土地提供必要的参考。关键词：房地产；土地成本；影响因素；层次分析法中图分类号：F293．30文献标

2、识码：B文章编号：1672—4011(2012)0l一0191—030前言在当前房地产市场的激烈竞争下，许多开发商为了获得更好的生存空间和长远发展，更加注重成本管理，但是在相当长一段时间内，开发商仅仅重视设计阶段或者施工阶段的成本¨“1，却忽略了开发项目决策阶段的土地成本。有些开发商甚至盲目竞拍土地，导致土地的成本太高，使得地王现象频频出现，以北京、上海、深圳、广州为例，如表1所示。由表l可知，高昂的土地价格致使开发商获取土地的成本越来越高。为了解决这个问题，开发商应该走出成本管理中存在的误区，加强对决策阶段土地成本的重视程度，对土地成本具有的各种因素

3、进行综合分析、慎重选择，有效降低土地成本，继而降低开发项目的总成本，使企业在激烈的竞争中得以生存和发展，不被市场所淘汰。表12009年国内地王城市拿地企业地块面积(m2)土地款(亿元)／楼面地价(元)北京大龙地产52673750．5／29859上海绿地集团9．01939万72．45／，玎23l深圳招商华侨城230万5．3／18874．64广州广州城建集团6349143．45／15324图1房地产开发项目主要成本构成房地产开发项目的成本构成为了便于分析、研究房地产开发项目的成本，结合房地产自身特点，将开发项目的成本主要划分为土地成本、作者简介：朱晓燕(1

4、985一)，女，四川邛崃人，硕士研究生在读。建安成本、城市基础设施配套费、相关税费、经营管理费、财务费用等。其中以土地成本、建安成本、城市基础设施配套费及相关税费为主要费用，如图l所示。根据相关文献，经过笔者多方调查、整理、总结得到目前我国房地产开发项目主要成本的基本构成比例，如图2所示，从图中可知：土地成本在项目开发成本中占20一30％，是开发项目成本中不可忽视的一个重要因素，目前已经引起广泛关注。圈2目前我国房地产成本的基本构成比例2房地产开发项目的土地成本房地产开发项目的土地成本由取得待开发土地的费用、土地开发费用、管理费用、投资利息费用等构成。

5、目前，我国房地产开发企业取得土地方式主要有三种：拍卖出让、招标出让、协议出让。土地取得方式不同，土地费用相差甚远。三种方式中，通过协议出让方式取得的土地费用最低，拍卖方式费用最高。土地的价格和土地数量构成土地费用，再由土地费用构成土地成本，因此土地价格的高低决定相同数量下土地费用的高低，同时也决定了土地成本的高低。开发商为了获取更大利润都希望通过协议方式取得土地，但是随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得土地成为大多数开发商获取开发用地的主要途径，然而这种方式取得的土地价格高、风险大，开发商必须重视和分析土地成本。本文通过对影响土地价格的微观

6、因素进行分析来达到研究土地成本，降低开发商在决策阶段选择土地的成本的目的。根据本论文的研究对象，将影响土地价格的因素分为宏观因素和微观因素。2．1宏观因素及分析宏观因素是指对一个城市土地价格变化具有普遍性、一般性和共同性影响的因素；主要包括城市经济发展状况、银行利率、城市人均GDP、城市规模以及国家和地方颁发的有关政策法规等bJ。宏观因素覆盖整个城市，对城市土地价格的影响表现出是整体性特点，并且受到国家相关政策的调控，表现出变动性和强制性特点。由于开发商在自身能力范围内无法改变和选择，因此本论文不作详细讨论。2．2微观因素及分析微观因素是指在一定时间范

7、围内，对城市土地价格变化具有显著性、特殊性和个别性影响的因素。在一个城市范围内，微观因素对地价具有重要的影响，决定着城市土地价格的高低，主要包括个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素、心理预期因素、宏观政策和政府决策因素等，这些因素对土地价格的影响深度不一样，其中区位因素、邻里因素和个别因素为主要因素”J。区位因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的土地价格水平有决定性影响的因素，主要包括经济因素、繁华程度、交通条件；邻里因素是指土地周围影响城市土地价格的一些因素，主要包括社会经济变量、公共服务设施、外部性

8、变量；个别因素是指由于土地自身条件的变化而对土地价格形成有影响的因素，主要包括土地使用年限、城