房地产策划案例：林枫花园

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1、林枫花园总结上劲房地产咨询有限公司第一部分：总结第二部分：工作计划第一部分：工作总结1、项目分析2、销售分析3、广告分析项目分析决定项目成功与否的三个要素：区位价值市场定位项目素质区位价值分析a.地点本案地处津塘公路、十一经路、大直沽及红星路所围成的区域，是河东区的经济中心，路网发达，商业集中，距河东区最繁华的商业中心的十一经路与六纬路的交口较近，是其商业集中地的延伸。b.交通津塘公路是天津市的主要交通干线之一，沿线有若干条公交线路，可通往市内各区和开发区，交通环境四通八达。c.生活配套设施地处大直

2、沽成熟区域,生活配套设施齐全,教育、医疗、购物、文化娱乐应有尽有。d.人文环境由于距海河及河东区政府较近，并地处河东区中心繁华地带，人文素质较好，具有一定的文化层次。f.规模14万平米的大型社区在该区域有较大的市场影响力。结论：交通便利、生活配套成熟，前景看好，满足人们选择物业时的生活要求。市场定位分析户型分析面积分析价格分析户型分析本案共有房屋906套，其中三室150套，两室503套，一室57套，跃层26套，阁楼162套。房型分布以两室为多，户型设计基本以市场上畅销的户型为主。面积分布从面积上看，

3、80m2以下的较少，65套，以一室为主，80-110m2是其主力面积，以二室为主，398套。110-140m2以三室为主，269套，另外140m2以上包括一部分大面积跃层及阁楼，154套。价格分布25万以下的118套；25-30万的房屋224套；30-35万的房屋285套；35万以上的共259套。结论：通过以上数据综合分析，本案的市场定位为中高档物业，其消费群体应是具有一定经济实力的改善型人群。项目素质a.房型设计合理、丰富多样，功能区分布局得当。b.本案采用了较高的配套标准，外檐贴瓷砖、24小时热

4、水、宽带网、楼道花岗岩地面、不锈钢扶手、豪华业主会所，均体现了小区的品位与价值。结论1.区域价值较高,得到人们的认可,是消费人群购房的首要因素。2.户型设计及配套设施有较强的优势。销售分析整体销售情况及说明各户型销售情况各楼层销售情况各楼座销售情况成交价格情况人群分析整体销售情况及说明本案自2002年7月27日开盘至今共销售房屋194套，销售面积21000平方米，销售额5580万元。回款约为3780万元。8月份销售62套。9月份销售23套。10月份销售42套。11月份销售42套。12月份销售28套。

5、各户型销售情况从已售房屋面积和户型看，120m2以下的二室和三室是目标人群需求的重点，销售119套，占售出的70%，也是本案的主力户型。120-140m2以三室为主，由于面积稍大，需求量一般，销售23套，占售出的17%。140m2以上的大面积房屋则是为了满足高端消费人群，这部分人群对物业的要求较高，讲究生活品位，购房比较理性化，在期房阶段相对购房周期较长，所以销售速度较慢，只占12%。各楼层销售情况从楼层销售情况来看，由于一层带有半地下室相当于一层半高，赠送私家庭院等充足的卖点，弥补了楼间距近的劣势

6、，而且一、二层本身就是畅销楼层，所以目前是一、二层销售最快。顶层带阁楼的户型由于赠送部分面积且阁楼按1000元/平方米出售，价格优势明显，卖点足，人们认可度较高，是年轻人购房的首选。三、四层由于总房款相对较高，销售相对缓慢。各楼座销售情况从各个楼的销售情况看，所售房屋主要集中在1#，2#，3#，4#5#，7#，9#，16#，17#楼，其中1#，16#位置相对较差，但其相对较低的价格是销售较好的主要原因。2#，3#，4#，5#，9#，17#位置相对一般，但其面积、价格是本案的主力户型，符合目标人群的购

7、买力，所以销售较好。而四层半的住宅，由于面积较大总房款较高，目前本案的现状难以支撑起这部分高价房，销售压力较大。成交价格情况从已售房屋价格看，目前成交平均价格在28万/套左右，其中25-30万的房屋销售较好，也是本案的主力户型，共售出71套。其次30-35万的房屋售出37套，这两部分符合目标人群的购买力。20万以下的房屋由于所占比例较小，所以销售较少。而35万以上的高价房消费群体，更侧重的是一种安逸的生活方式，他们对物业的要求非常苛刻，所以必须提高项目素质才有可能消化该部分高端人群。人群分析本案的主

8、力购买人群仍是河东区的区域人群,主要集中在六纬路，津塘路沿线，大直沽附近，这部分人群在本区域生活时间较长,对本区域内的情况较熟悉,已在本区域内建立了较好的人际关系,不愿远离本地区,且这部分人工作稳定,经济收入中等偏上,需要改善现有的居住环境,对生活质量、生活方式有更高的追求.而和平,河西的购买人群对小区的环境、品位要求较高,但又承受不起和平、河西的高价位，所以价位相对较低的河东区成了他们的置业首选。广告分析广告推广形象定位广告发布稿件分析广告推广形象定位推广主题：城市