房地产企业加强采购管理措施探讨

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1、工程管理麴麴笪QⅡ墨Q曼箜堕煦n房地产企业加强采购管理措施探讨黄明城正荣集团(上海)置业有限公司上海200051摘要在目前宏观政策调控的严峻形势下，政府部门对住宅售价及政策的调控，使得房地产企业利润空间越来越小，房地产企业能否在竞争日益激烈的市场中获得利润，采购管理工作越来越成为制约企业盈利和发展的关键工作。笔者结合工作实际，首先介绍了采购管理对于房地产企业的重要性，提出房地产企业采购管理中普遍存在的问题，然后依次对这些问题的解决途径进行分析，并提倡房地产企业加强开展集中采购与战略采购，加强对供应商的评估管理。关键词房地产企业；采购管理；集中采购；战略采购；供应商管理为遏制房

2、价过快上涨，早在2010年4fl起国家相继出台多项政策，随后各地方政府陆续公布调控政策细则及市场监管措施，地王频频出现，土地成本的上升和住宅销售价格的调控使得利润空间越来越小，要想生存与发展，提高项目的经济效益势在必行，必须改变传统的经营机制；采用先进的管理思想、管理模式和管理手段。采购管理是控制成本及质量的关键节点之一，对于房地产企业降低开发成本、提升项目品质、塑造品牌形象起着尤为重要的作用，是房地产企业提高核心竞争力的重要因素之一【l】。房地产企业要做好采购管理工作，需要准确把握宏观经济走势，准确判断拿地时机，除此之外，还要从企业内部着手，提高采购管理能力。1采购管理在房

3、地产企业中的重要性1．1房地产开发过程重要环节在房地产开发过程中，采购管理泛指施工总承包单位、专业分包、材料设备以及造价咨询服务等方面的采购，是在房地产开发过程中的重要环节之一，施工总承包单位、专业分包单位(桩基工程、基坑围护、土方工程、门窗工程、幕墙工程、外墙外保温工程、外墙装饰工程、进户门、防火门、景观绿化工程、电梯、消防通风工程工程、空调工程等)以及部分材料设备供应商都是通过各种形式的采购而最终确定。1．2采购是控制成本关键通用电气公司前CEO杰克韦尔奇曾说：“采购和销售是公司唯一能‘挣钱’的部门，其他任何部门发生的都是管理费用。”有数据统计称，采购环节节约成本1％，企

4、业利润将增加5％～10％，采购环节管理的优劣，已成为企业降低成本，提升运营效率的关键因素。在房地产开发过程中，土地成本约占项目总成本的48建筑与装饰2016年6期30％～35％，工程成本约占目总成本的50％-55％左右，前后期费用约占总成本的2％-3％，营销成本约占项目总成本的5％一8％。从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，可控性相对较小；工程成本、前后期费用、营销成本可控性较强。其中工程成本所占比例最大，是房地产开发过程中成本控制的重点，因此工程采购是房地产企业成本控制的关键。1．2采购是工程质量保证通过招标、议标或直接委托确定承包商，工程

5、竣工后的质量和进度都是可以预期的，因为优秀的承包商一般具备施工技术能力强、管理经验丰富、信誉良好等特点。因此采购管理作为房地产工程质量的第一道重要关卡应予以足够重视，否则后期再投人数倍精力与成本也难以弥补，最终将降低客户满意度并影响企业的品牌与信誉。2房地产企业采购管理存在的问题2．1采购计划安排不合理为配合市场销售，很多房地产企业随意压缩合理工期，或者不顾材料价格高峰时段，或者不根据工程施工总计划安排，而是根据销售计划安排进行施工，由此导致采购计划安排不合理，会造成工程采购成本的大幅增加。由于项目所在地经济不够发达，满足招标要求的投标单位偏少，招标小组对商务标分析不够透彻，

6、招标过程时间安排仓促，留给中标单位准备时间短、制作费用高，不能对材料价格进行预测，在价格高峰时段进行采购等原因，采购成本往往会偏高。此外，对于材料设备的采购计划安排不合理还会造成库存积压，导致项目管理难度增大等诸多问题。2．2采购前缺乏必要沟通在房地产企业中，采购往往由成本管理部门负责牵垒QD业笪垒n墨函盟国女勉工程管理头，项目管理部、设计管理部根据实际情况需参与招标各没有配备足够的采购管理人员，而尽量将项目开发过程中节点工作。笔者所在公司某项目在进行外墙砖招标时，项目现场已有近1000m2外墙砖库存，但此情况并未与采购及设计部门及时沟通，中标单位提供的样品经设计人员认可，但

7、后来发现与现场库存产品存在一定色差，当货到工地并上墙铺贴后发现，两批外墙砖色差明显并在同一立面，严重影响外立面效果，最终将已上墙的外墙砖全部剔除，造成不必要损失。2．3招标文件技术标不明确对于专业性较强的分包工程，设计院往往不能准确且详尽地提供技术要求，如防腐木工程，设计院仅能表示出其外观尺寸，但对防腐木外观等级要求、防腐剂类型、防腐处理工艺、油漆工艺以及相关品牌产地要求无具体描述，对施工安装节点要求往往也不够明确，如果未经专业施工单位深化就进行投标报价，会造成投标单位为达到中标的目的，往往会采取质量标