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《广州市番禺区大石丽水蓝天商业楼户型建议报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、广州市番禺区丽水蓝天商业楼户型建议营销中心二零一三年五月2距离大石地铁站约2公里，紧靠105国道，接驳海珠区、市桥，北临朝阳东路，通达性良好项目交通大石站新光快速路地铁3号线105国道朝阳东路3西面：河涌、住宅区南面：河涌、住宅区、学校东面：住宅地块、住宅楼北面：花坛、商业街、住宅区项目四至均为住宅区，东面临待开发住宅地块，北面临朝阳东路商业街，西面及南面临河涌及学校住宅地块商业地块朝阳东路河涌项目四至4项目地块现为一栋在营业3层高商业楼，业态为饮食、休闲，东面住宅地块为一片1层高商铺群宗地现状住宅地块现状商业地块现状工地围墙5地块紧邻105国道繁华商业区、北面朝阳
2、东路商业街，居住氛围浓郁，但地块商务氛围不足北面河涌住宅地块商业地块周边环境6用地性质总用地面积（㎡）建设用地面积（㎡）绿化率容积率总建筑面积（平方米）商业金融用地C285975390≥30%≤3.926030.38地块属商业金融用地，不限购，规划1栋层19层高层商务办公楼，底部为2层高商业裙楼项目本体7用地性质总用地面积（㎡）建设用地面积（㎡）绿化率容积率总建筑面积（平方米）居住用地R21626616014≥35%≤3.556931住宅用地，规划5栋11-33层高住宅楼及1栋3层高商业裙楼。项目本体项目周边没有在售洋房项目，主要为二手住宅小区，约15年楼龄二手价格
3、约8,500-11,000元/㎡，五年左右物业售价普遍售价约13,000-14,000元/㎡乳芳园8,800-11,000元/㎡福泰园8,000-12,000元/㎡莲芳园7,500-11,000元/㎡富庭华园11,000-15,000元/㎡福宁园9,000-12,000元/㎡丽水湾13,000-17,000元/㎡住宅市场105国道及朝阳路西段因属繁华路段，有多个专业珠宝城、家私城、商务城等，其商铺售价较高，普遍5-8万元/㎡，地段好的高达10万元/㎡。项目前面爱华路商铺售价相对较低，约2.4-3万元/㎡。大石城商业广场临街铺5-8万元/㎡爱华路商铺临街铺2.4-3万
4、元/㎡大石家私城临街铺8万元/㎡华贵商贸城临街铺6万元/㎡商铺市场10距离大石地铁站约2公里，紧靠105国道，接驳海珠区、市桥，北临朝阳东路，通达性良好；地块现为一栋在营业3层高商业楼，东面住宅地块为一片1层高商铺群;紧邻105国道繁华商业区、北面朝阳东路商业街，居住氛围浓郁，但地块商务氛围不足;地块属商业金融用地，不限购，规划1栋层19层高层商务办公楼，底部为2层高商业裙楼；项目周边没有在售洋房项目，具有一定的稀缺性；105国道、朝阳路西段商铺售价从5-8万元/㎡不等，项目前面爱华路商铺2.8-3万元/㎡。项目情况小结项目属性：生活氛围浓郁但缺少商务氛围的居住区内
5、，紧邻商业繁华区，具有一定稀缺性的商业商务性质的精品公寓项目。11基本特征：番禺大石本地投资客户，主要为家具、珠宝行业企业主、中高管，具有较强的资金实力，关注价格，注重项目升值前景；自住客主要为周边专业市场白领、中层管理者，自住需求为主，兼顾投资需求。目标客户定位与规划产品建议产品面积（㎡）户型套数比合计Loft公寓35-45复式1房60%100%60-80复式2房30%100复式4房10%洋房80-90两房20%100%100-120三房50%120-130四房30%周边居住氛围浓郁，但缺乏商务气氛，不宜发展商务方向。项目通达性较好，离大石繁华地段一步之遥，公寓产
6、品开发方向应主力满足投资目的，兼顾部分自住客户需求的精品小户型loft公寓，住宅产品则满足改善型需求户型为主，刚需户型为辅：公寓客户群定位：大石洛溪专业市场本地投资客、SOHO自住客产品建议洋房客户群定位：周边原住民、周边个体户、改善型需求客户12项目定价建议及货值估算市场情况项目周边没有在售洋房项目，主要为二手住宅小区，约15年楼龄二手价格约8,500-11,000元/㎡，五年左右物业售价普遍售价约13,000-14,000元/㎡；区域无独特景观资源的二手房价格天花板为15,000元/㎡，具有江景资源（如丽水湾）的二手价格天花板为17,000元/㎡。朝阳东路临街商
7、铺3-5万元/㎡，爱华路商铺2.4-3万元/㎡，105国道5-8万元/㎡。产品类型面积（㎡）预估单价（元）总价（万元）洋房5693117,00096782办公17861.9018,00032151商业3159.0230,0009477总计21020.9219,803138410从实际的市场情况出发，项目在片区的稀缺性、不限购等特点，初步预估项目洋房毛坯均价17,000元/㎡，公寓毛坯均价18,000元/㎡，两层商铺毛坯均价30,000元/㎡，项目整体货值预估为13.84亿元：Thankyou
