2：天安第一城项目销售推广策划2

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1、4-2.重点竞争楼盘的选取楼盘名优势劣势我的家园现房、环境基木成形、形象包装与销售物料较好、社区规模较大、户型较全（90-300平方米）、物业公司较好（锦江物业管理）学校与周边配套不全、周边楼盘索质低影响项H形象、客厅小、卫生间有的无窗、北侧卧室多、楼间距30米挡光、小高层有一楼3户、电梯装修时不允许用、有些户型阳台多浪费面积万科花园伊通河边、离开发区较近、周边配套较全、园内配套齐全、工程进度较快、品牌效应、2.9层高、适合屮价配制、客厅面积合理、高层北面三层玻璃周边50米旧房多环境差、楼间距近25米、客厅与书房近门在客厅里、动静不分区、外立面涂

2、料、有北侧卧室鸿城国际依伊通河、河也有绿化带、多层有电梯、3米层高、客厅开间4.5与4.8米、价格便宜、规模大户型一般、外立面与侧立面不是很美观、工程质量一般、一期别墅八层外表看三层、价位低、无小学周边配套不全、周边居民素质低、多层为砖混、电梯小、装修时电梯不让用太阳现代居市中心、智能配套全、空气差价位高、楼体为刀型风水不好、得房率低、有部队有一定影响（有晨练）富宛华城全明、小高层有一个共公大堂、北面带窗较好、南侧入门、绿化率61%、60米景观大道400米长立面适合南方、不适合北方、颜色较差、别墅顶是圆的、外立面效果较差、动物园气味对环境有损、小

3、高层一梯四户、交通不便、富豪花园社区规模成形（92年开始开发）、配套完善、交通方便、现房、品牌己受人众认可（氏春笫一个花园小区）、距电影城较近、周边配套齐全、园区内配套齐全（智能）、物业较好（0.42元/米月）、入住率高、户型范围大适合各种消费人群容积率高、楼间距小、离汽车厂近受烟尘污染、周边楼盘素质较低、车位小道路窄、一期房旧、儿期规划不协调、位置较偏、常塞车、六期是最后一期、物业后期是有保障、居民层次不一、有厢房、绿化率低、园区内无大景观威尼斯花园景观好、绿化率高、靠南湖、有网球场、户外游泳池、学校多、周边人员索质高、建筑造型好、现房、园区已

4、成型、小品多、车位比高、视野好、楼间距犬入住率低、施工质量差、物业管理差、硬地多、夏天热、插座扶手质量差、交通不便（154路）、户型一般、富苑花园靠南湖、周边景观好、距市区近、周边配套全、建材建筑质量好、七层框架结构、交通方便规模小、绿化低、园区配套少、景观少、价位高、闹事区维多利亚南湖周边规模小、外观差、质量差、砖混结构、未形成规模星宇名家售楼处有三栋现房、规模大、周边配套全、交通方便周边旧房多、户型大、价位髙长春明珠规模大、配套全、周边景观好、品牌宣传到位、周边交通通畅、现房建筑质量差、环境差、地势低、离高速近比较闹、十项承诺做不到亚泰规模大

5、、配套全、交通方便、现房、大堂式管理、有装修房有冋迁户、周边人员较乱、装修房施工质量一般4-3.“天安第一城”与竞争市场类比分析表（综合素质）H势尤W析多组肖1XO①势②势③型成房未现境有段环未地①②划型规户筑牌体建品个①②③和境化环境区型型房环社户成现①②③④深»)瑚动已温传行形如主区反般知门幣一售推销①②③④2①势牌景价品水低①②③段品地产①②理管牌品业景品产物水①②③④牌景品水①②般一般伍一队好广售较推销①②③①势②房景现水①②牌品品立匚-rz①②K4景社水①②差推②③4F品产亠父社①②③④品牌产品②③境环①反动影■■■①5园花苑富化牌区格

6、品社价①②③段湖地南①②%1品牌%1产品湖段南地①②湖南①错不①6威尼斯花园牌格口1111价①②湖型段南成地①②③牌售格品品销价产①②③④化湖氐段南社地①②③般一①7家名宇星化牌品区品产社①②③段地①牌售品销①②段知地部①②8富±E质翎划曲肚筑规周员建①②③划牌规品①②区边段社周地①②③高率区住社入①②般-①4-4、从以上八个竞争楼盘的比较来看:差异性表现为购买利益差异传播概念差异销售组织差异1、其优势差异%1品牌%1产品2、劣势差异%1地段%1景观%1期房1、其优势差异%1品牌%1产品2、劣势差异%1地段%1景观%1期房1、其优势差异%1品牌%

7、1产品2、劣势差异%1地段%1景观%1期房1、其优势差异%1销售队伍%1销售手段%1宣传推广%1社区化2、劣势差异①推广定位对市场的促动能力较弱总结：1、主体传播为品牌产品2、说明性传播地段、景观、期房总卷—本项冃所欠缺的为能更促动市场的产品传播概念，品牌太虚客户购买的实际利益应落实到产品上。即:1、客户购买的实际利益点为产品本身。2、客户购买的实际障碍为：地段、景观、期房。%1地段、景观、期房中，地段的影响最大，即地段不能满足3800元/每平方米。%1景观、期房可包含在产品概念屮。3、产品传播概念的设计必须满足以下几个条件：A、表现产品与市场产

8、品的差异B、引发目标市场对项目价格功能比的理解。C、解决销售障碍，特别是市场地段的传统认识。4-5、天安第一城产品与竞争楼盘比较表（现有